Høyesterett avsa 16. mai 2022 dom i den såkalte gondolsaken hvor spørsmålet var om du kan eie lufta over huset ditt. Spørsmålet om eiendomsrettens utstrekning nedover i grunnen er også et gjennomgående tema, for eksempel når det skal bygges energibrønner eller tuneller. Den samfunnsmessige og teknologiske utviklingen aktualiserer stadig nye behov og muligheter både for utnytting av luften over bygninger og grunneiendommer, og for å utnytte arealer nedover i bakken.
I den såkalte gondolsaken tilkjente Høyesterett grunneierne erstatning fordi gondolbanen over hustakene krenket deres eiendomsrett. Gondolen passerte hustakene med mellom 10 og 60 meter opp til en gang i minuttet, hvilket medførte ulemper ved innsyn og støy, samt forringet verdien av eiendommene. Høyesterett uttalte at en grunneier normalt kan motsette seg føring av ledninger eller taubaner opp til vanlig høyde for slike innretninger. Høyesterett påpekte likevel at det ikke er gitt at en gondolbane fra en fjelltopp til en annen fjelltopp, over en dyp dal, vil krenke eiendomsretten til grunneierne.
Hvor eiendomsretten slutter beror på ulovfestet rett. Er man utenfor grensene, foreligger et prinsipp om fri okkupasjonsrett som overflateeieren ikke kan motsette seg. Eiendomsrettens grenser er dermed avgjørende både for eierens utnyttelse av egen eiendom og for eierens mulighet til å nekte andres utnyttelse. Der et tiltak vurderes som nødvendig ut fra samfunnsmessige hensyn, f.eks. ved behov for infrastrukturtiltak slik som en vei- eller jernbanetunnel, kan det bli aktuelt med ekspropriasjon av areal under bakken. Men hvor går grensen? Hvis det blir boret en tunell under huset ditt, må du akseptere dette? Hva du må finne deg i av tiltak i lufta over eiendommen din, har Høyesterett i den nevnte gondolbanedommen gitt noen svar på. Høyesterett kom til at selv om luft i prinsippet ikke er underlagt eiendomsrett, kan du nekte tiltak eller aktivitet i lufta over eiendommen din, så langt opp som du har en berettiget eller saklig interesse i å nekte dette.
Utgangspunktet for eiendomsretten nedover er det samme – eiendomsretten strekker seg så langt eieren rimeligvis kan tenkes å utnytte undergrunnen i fremtiden. I den såkalte Tyskertunellsaken fra 1959 ble en grunneier tilkjent eiendomsrett for den del av en tunell fra krigen som lå under hans eiendom, selv om inngangen var fra naboeiendommen. Tunellen lå mellom 7 og 14 meter under overflateeiendommen, og grunneieren kunne skaffe seg tilgang til tunellen fra egen eiendom. Tunellen hadde verdi som lagringsplass og eksistensen av tunellen medførte visse ulemper for grunneieren, ved at han ville måtte hensynta tunellen ved sprengings- eller borearbeider på overflateeiendommen.
Det avgjørende for eiendomsrettens grense er påregnelig utnytting i lys av alminnelig teknisk utvikling. At eiendomsretten strekker seg så langt som du har en rimelig og påregnelig interesse av å utnytte eiendommen, innebærer at man tar i betraktning hvilke utnyttelsesmuligheter som det er sannsynlig at vil oppstå i påregnelig fremtid. I vurderingen er det relevant å se på utnyttelsesmulighetene for eksisterende bebyggelse og på arealplaner som avklarer fremtidige utnyttelsesmuligheter. Ligger huset ditt i et vernet område for gammel trehusbebyggelse, vil din eiendomsrett neppe være til hinder for tunellutbygging under eiendommen. Det vil da ikke være påregnelig for deg å kunne utnytte grunnen til underjordiske arealer for parkering o.l.. Det samme vil typisk gjelde for eiendommer som er avsatt til landbruks- eller naturområder. Et fravær av reguleringer vil derimot kunne tale for at du som overflateeier både har eiendomsrett nedover i grunnen til utbygging av en grunnvannsbrønn, og oppover til utbygging av vindmøller, dersom eiendommen din skulle være egnet for det.
