Avtalt indeksregulering av festeavgiften gjennom festetiden betyr ikke automatisk indeksregulering ved selve forlengelsen | Hjort

Hva leter du etter?

Avtalt indeksregulering av festeavgiften gjennom festetiden betyr ikke automatisk indeksregulering ved selve forlengelsen

Borgarting lagmannsretts overskjønn i saken LB-2017-163339 utlegges gjennomgående for å være en avgjørelse som innebærer at hvis det er avtalt konsumprisindeksregulering av festeavgiften gjennom festetiden, så må slik regulering også gjelde i forbindelse av selve forlengelsen av festeforholdet ved utløpet av avtalt festetid, hvis det i festekontrakten er avtalt rett for fester til å kreve forlengelse og det ikke spesifikt er avtalt hvordan festeavgiften skal reguleres i anledning forlengelsen. Dette er imidlertid å gi nevnte overskjønn en altfor generell virkning

Det heter i lagmannsrettens premisser, hvor for øvrig konklusjonen der om konsumprisindeksregulering er svært summarisk begrunnet:

«Festekontraktene er etter sin ordlyd tidsbegrensede. Det er avtalt rett for festeren til forlengelse, og det er ikke avtalemessig grunnlag for bortfester til å kreve annet enn indeksregulering av festeavgiften. Etter lagmannsrettens syn er det ikke tvilsomt at unntaket i tomtefesteloven § 15 fjerde ledd syvende punktum får anvendelse

 Festekontraktene i den konkrete sak hadde 40 år som initiell festetid. Det heter videre i kontrakten om forlengelse og festeavgiftregulering:

 «Fester kan kreve festet forlenget for 20 år om gangen så lenge den opprinnelige hytte på tomten er i god stand. Krav herom må festeren fremsette skriftlig i det siste året av løpende festetid, ellers bortfaller det.»

Når det gjelder regulering av festeavgiften, inneholdt festekontrakten følgende bestemmelse:

 «Festeavgiften indeksreguleres hvert tiende år i samsvar med prosentvis endring i konsumprisindeksen i den forløpne tidsperiode.»

 Man vil se av det ovenfor gjengitte at tidspunktet for forlengelse og tidspunktet for avtalt festeavgiftregulering er sammenfallende. Siden festekontrakten kun hadde bestemmelse om konsumprisindeksregulering, konkluderte lagmannsretten med at dette også måtte gjelde ved forlengelse. Det kan for øvrig bemerkes at det gjengitte fra festekontraktene er hentet fra Norges Bondelags tidligere standardkontrakt, men hvor festekontraktene i den konkrete sak for lagmannsretten ikke inneholdt bestemmelsen i standardkontrakten om «full revisjon» av festeavgiften ved forlengelser, hvilket Høyesterett ved flere anledninger har ansett for å være en bestemmelse om tomteverdibasert regulering. Når denne bestemmelse om «full revisjon» var tatt ut, gir det et ytterligere holdepunkt for å anse partene for avtalt indeksregulering også ved forlengelser.

For mange festekontrakter er imidlertid situasjonen den at tidspunktet for forlengelse og tidspunktet for avtalt indeksregulering ikke er sammenfallende. Mange festekontrakter har eksempelvis 49 år som avtalt initiell festetid, med rett for fester til å kreve forlengelse og hvor det er avtalt konsumprisindeksregulering hvert femte eller tiende år. Således har festekontrakten ikke noen bestemmelse om festeavgiftregulering når det er gått 49 år av festetiden, eller sagt med andre ord: Festekontrakten har ingen bestemmelse om regulering av festeavgiften ved selve forlengelsen av festeforholdet.

Det bør i tilfeller som eksempelet ovenfor være forsvarlig å kreve festeavgiften regulert på grunnlag av hovedregelen i tomtefesteloven § 15 fjerde ledd om tomteverdibasert festeavgiftregulering, til tross for Borgarting lagmannsretts overskjønn i saken LB-2017-163339. Sagt med andre ord: Det bør her anses for å være forsvarlig grunnlag for å gjøre gjeldende at unntaksbestemmelsen i fjerde ledd siste punktum med konsumprisindeksregulering ikke kommer til anvendelse.

Det er i eksempelet ovenfor benyttet 49 år som opprinnelig festetid og fem eller ti år som intervaller for konsumprisindeksregulering. Det foreligger imidlertid i praksis mange festeforhold med annen opprinnelig festetid enn 49 år og med intervaller for festeavgiftregulering som ikke «treffer» utløpet av avtalt festetid. Samme anførsler og argumentasjon må naturligvis kunne gjøres også for slike tilfeller.

Den omstendighet at forlengelse i eksempelet ovenfor finner sted etter 49 år, og således utenfor avtalt tidspunkt for konsumprisindeksregulering, underbygger ikke bare en anførsel om at intet konkret er avtalt med hensyn til festeavgiftregulering ved fornyelsen, men underbygger også at annen form for regulering enn reguleringsmåten gjennom festetiden skal finne sted, altså at «noe nytt» skal skje.

Temaet i relasjon til § 15 fjerde ledd er imidlertid ikke hvorvidt det er avtalt tomteverdiregulering. Tomteverdibasert festeavgiftregulering følger av hovedregelen i § 15 fjerde ledd. Temaet blir hvorvidt det ut fra en alminnelig avtaletolkning og utfylling er avtalt kun konsumprisindeksregulering som reguleringsform (eller eventuelt uendret festeavgift eller lavere) ved forlengelse av den avtalte festetid.

Det må altså følge av festeavtalen ut fra en alminnelig avtaletolkning og utfylling at det nettopp er regulering i samsvar med endring i pengeverdien som partene har ment å avtale som reguleringsform for forlengelsen (eller uendret eller lavere festeavgift).

Hvis man etter en alminnelig avtaletolkning og utfylling ikke finner at nettopp regulering i samsvar med endringen i pengeverdien er avtalt for forlengelsen (eller uendret festeavgift eller lavere regulering enn pengeverdiregulering er nettopp det som er avtalt), har bortfester krav på ny festeavgift etter hovedregelen i fjerde ledd (2 % av råtomtverdien innenfor lovens maksimalbegrensning).

Hvis det etter alminnelig avtaletolkning og utfylling er like stor sannsynlighet for det ikke er avtalt at regulering av festeavgiften er begrenset til endringen i pengeverdien, som sannsynligheten for at en slik begrensning i reguleringsadgangen er avtalt (dvs. en situasjon hvor sannsynligheten for at partene har avtalt regulering etter pengeverdi er 50 %), bør det kunne anføres at hovedregelen i § 15 fjerde ledd skal legges til grunn. Det er følgelig festeren som i en slik situasjon har bevisbyrden (tvilsrisikoen) for at regulering etter pengeverdien er avtalt. Det er altså ikke slik at man i tilfelle av tvil faller tilbake på KPI-regulering som reguleringsform (som når det gjelder kravet til tvilløs avtale for avtalebasert tomteverdiregulering). Man faller ved slik tvil tilbake på hovedregelen i § 15 fjerde ledd, som er lovbasert tomteverdiregulering innenfor lovens maksimalbegrensning.

Det er ikke et vilkår for å kreve ny festeavgift etter hovedregelen i § 15 fjerde ledd at det ut fra alminnelig avtaletolkning og utfylling kan fastslås hva slags regulering ut over endring i pengeverdien som festeavtalen gir anvisning på. Hvis det ikke er avtalt konsumprisindeksregulering eller uendret festeavgift eller lavere, gir altså loven i seg selv anvisning på reguleringen (2 % av råtomtverdien innenfor lovens maksimalbegrensning).

Artikkel ble først publisert i Bortfestenytt nr.4-2020.

Fagområde