Ny menneskerettsdom om tomtefeste | Hjort

Hva leter du etter?

Ny menneskerettsdom om tomtefeste

Advokatfirmaet Hjort ved Sveinung O. Flaaten og Anette Schanke har bistått grunneiersiden i en ny prinsipiell sak om tomtefeste. – Eiendomsvernet i Den europeiske menneskerettskonvensjonen krenkes hvis grunneier helt nektes å benytte en utvilsom bestemmelse i festekontrakten om tomteverdiregulering av festeavgiften, fremholder Flaaten og viser til en nylig avsagt dom fra Nedre Telemark tingrett hvor dette ble slått fast.

Brudd på prinsipp om rimelig balanse (”fair balance”)

Tingretten slo der fast at det vil være et brudd på det grunnleggende prinsipp om rimelig balanse (”fair balance”) mellom partenes interesser hvis grunneier helt nektes å benytte en slik kontraktsbestemmelse innenfor den maksimalgrense som loven angir for festeavgiftsregulering (i dag ca kr. 11 000 pr. dekar).

Motsatt av Høyesterett i 2007

Tingretten konkluderer således motsatt av hva Høyesterett gjorde i den såkalte Bøvre-dommen fra 2007, hvor grunneier Morten Bøvre ble nektet å benytte en såkalt ”tvillaus” kontraktsbestemmelse om tomteverdiregulering fordi han en gang etter 1. januar 2002 (da tomtefesteloven trådte i kraft) allerede hadde benyttet en kontraktsbestemmelse om konsumprisindeksregulering av festeavgiften.

Etter kontrakten kunne festeavgiften tomteverdireguleres hvert tyvende år og indeksreguleres i den mellomliggende periode hvert femte år. Høyesteretts flertall  konkluderte i Bøvre-dommen med den forståelse av bestemmelsen om adgangen til det såkalte ”engangsløftet”  i tomtefesteloven (§15 annet ledd nr. 2) at denne mulighet for grunneier var ”brukt opp” ved grunneiers indeksregulering som den første regulering etter 1. januar 2002. Stortingets intensjon med ”engangsløftet” var at alle grunneiere med en såkalt ”tvillaus” kontraktsbestemmelse om regulering av festeavgiften på grunnlag av tomteverdi, skulle få anledning til å benytte denne klausulen én gang innenfor lovens maksimumsbeløp, før ufravikelig konsumprisindeksregulering slår inn.

Kun indeksregulering i saken for Nedre Telemark tingrett, uten engangsløftet, ville gjennomgående bety at den årlige festeavgiften for de fleste av kontraktene ble ca. kr. 1 600. Markedsverdien på tomtene i saken uten de investeringer som festerne hadde betalt (råtomtverdien) er kr. 400 000 – 500 000.

Prinsippene i “Lindheim and Others vs. Norway”

Forholdet til eiendomsvernet i Den europeiske menneskerettskonvensjonen (første tilleggsprotokoll Artikkel 1) ble ikke vurdert i Bøvre-dommen fra 2007. Advokat Flaaten anførte imidlertid i saken overfor Nedre Telemark tingrett, som gjaldt tilsvarende festekontrakter som i Bøvre-saken, at eiendomsvernet i Menneskerettskonvensjonen krenkes hvis grunneier helt nektes å benytte en såkalt ”tvillaus” kontraktsbestemmelse om tomteverdiregulering innenfor lovens maksimalbeløp. Flaaten viste til prinsippene i Menneskerettsdomstolens dom i saken ”Lindheim and Others vs. Norway”, som han prosederte på vegne av grunneierne i et saksforhold som gjaldt vilkår for forlengelse av feste etter tomtefesteloven § 33, og hvor grunneierne vant saken mot Norge.

Sterkere vern av eiendomsretten

Nedre Telemark tingrett  konkluderte på linje med mindretallet i Bøvre-dommen fra 2007 og uttaler blant annet i sin nylig avsagte dom på side 35:

”Etter en helhetlig vurdering synes ikke Høyesteretts flertalls fortolkning av tomtefesteloven § 15 andre ledd i Bøvre-dommen å innebære en rimelig fordeling av de sosiale og økonomiske byrdene mellom partene. Byrdene synes snarere å bli plassert på grunneier/bortfester alene. Rettsutviklingen i EMD går også i retning av et sterkere vern i medhold av EMK TP1-1, noe som ble påpekt av EMD i Lindheim and Others.”

Urimelig og vilkårlig

Nedre Telemark tingrett fremholder på side 34 i dommen at flertallets forståelse i Bøvre-dommen gir uforutsigbare og tilfeldige virkninger. Tingretten fremholder videre på side 35, under henvisning til en dom som Høyesterett avsa 22. mai 2013, at ”det fremstår som noe urimelig og vilkårlig” når Høyesterett der anser adgangen til tomteverdiregulering for å være i behold etter at festeavgiften først er indeksregulert på grunnlag av offentlig forskrift (tomtefesteforskriften), mens tomteverdiregulering avskjæres hvis indeksregulering er foretatt på grunnlag av avtale.

 

 

 

 

Fagområde