OBOS-selskap ble nektet innløsning av festetomt | Hjort

Hva leter du etter?

OBOS-selskap ble nektet innløsning av festetomt

Kommersielle utleieboliger omfattes ikke av tomtefestelovens særskilte regler om forbrukerbeskyttelse.

Boliger som OBOS gjennom et særskilt selskap leier ut til sine medlemmer på markedsvilkår, er kommersiell virksomhet og kan ikke anses for å være boliger i tomtefestelovens forstand. OBOS har således ikke krav på å få festetomten innløst etter tomtefestelovens bestemmelser. Dette slår Borgarting lagmannsrett fast i et overskjønn som ble avsagt 6. oktober i år.

Selskapet, AS Aldersboliger For Læger, ble stiftet i 1960 med formål å leie ut leiligheter til pensjonerte leger og eventuelt til etterlatte ektefeller. Den norske lægeforening var en av stifterne. Aksjemajoriteten i selskapet ble kjøpt av OBOS i 1999, samtidig som formålet i selskapets vedtekter ble utvidet til også å gjelde utleie til OBOS-medlemmer med alder over 50 år.

Leievilkårene for den opprinnelige kategori leietagere var ikke kommersielle. De opprinnelige leietagere måtte tegne en aksje til 1.000 kroner i selskapet for å få husleiekontrakt, og samtidig skyte inn et innskudd på 15.000 eller 19.000 kroner, avhengig av leilighetens størrelse. I tillegg ble det betalt en leie som i praksis ble regulert etter konsumprisindeksen.

Leiekontraktene varte for leietagernes livstid eller til leietagerne sa dem opp. Selskapet ble ved opphør av leieforholdet gitt rett til å overta aksje og obligasjon til pålydende. Leietagerne tok således ikke del i leilighetenes verdistigning.

Stifterne av selskapet tegnet 50 B-aksjer ved stiftelsen. Leietagerne tegnet i tillegg 48 A-aksjer til sammen ved inngåelse av leiekontraktene for de 48 leilighetene. Det var fortsatt 46 leietagere med A-aksjer i 1999. Da OBOS i 2016 på vegne av selskapet fremsatte krav om innløsning av festetomten, var antallet leietagere med A-aksjer redusert til syv.

Lagmannsretten ble satt med tre juridiske dommere og to skjønnsmedlemmer.

Lagmannsretten tok først stilling til hvorvidt situasjonen før OBOS kjøpte aksjemajoriteten, ville gitt rett til å kreve festeforholdet innløst etter någjeldende tomtefestelov. Her delte lagmannsretten seg med et flertall på to juridiske dommere og ett skjønnsmedlem, og uttaler:

«Det er ikke omstridt at AFL – fra opprettelsen i 1959 til OBOS kjøpte seg inn i selskapet i 1999 – ikke hadde som formål å skaffe seg selv eller andelseierne økonomisk utbytte. Formålet var å skaffe en nærmere avgrenset krets av personer varige boliger til kostpris. Leieprisen, inkludert innskuddsplikten i aksje og obligasjon, lå etter hvert også betydelig under markedspris. En innløsningsrett for AFL bygger opp under formålet om å skaffe legene en trygg og varig boligsituasjon, og faller således innenfor begrunnelsen for innløsningsretten. Tilfellet i vår sak skiller seg i vesentlig grad fra situasjonen i Rt-2013-504 , der festeren drev kommersiell utleievirksomhet på standard leiekontrakter. Basert på det ovenstående mener flertallet at AFL frem til OBOS kjøpte seg inn i selskapet i 1999 oppfylte vilkårene for innløsningsrett etter tomtefesteloven § 32, slik den nå lyder.»

Mindretallet anså beboernes tilknytning til leilighetene som et ordinært leieforhold og at festeforholdet i den opprinnelige situasjon ikke ville vært omfattet av tomtefestelovens någjeldende særskilte beskyttelsesregler for tomtefestere.

Borgarting lagmannsrett var imidlertid enstemmig når det gjelder situasjonen etter 1999, og nektet selskapet innløsning. Det heter blant annet:

«Lagmannsretten mener etter dette at virksomheten AFL driver i dag, er en virksomhet der formålet er å skaffe AFL økonomisk utbytte. At leietagerne er medlemmer av OBOS kan ikke endre dette. I tråd med kriteriene oppstilt i dommene i Rt-2013-504 og HR-2017-1780-A mener lagmannsretten at AFL – slik virksomheten er drevet fra 1999 – ikke oppfyller kriteriene for rett til innløsning etter tomtefesteloven § 32

OBOS ble ikke hørt med sin anførsel om at opprinnelig formål med festeforholdet, og opprinnelig bruk av tomten, måtte være avgjørende.

 

Debattinnlegget ble først publisert i Finansavisen 14. oktober 2020. 

Fagområde