Råd til eiendomsutviklere og planleggere etter Entra-dommen | Hjort

Hva leter du etter?

Råd til eiendomsutviklere og planleggere etter Entra-dommen

I en fersk dom fra Borgarting lagmannsrett er Oslo kommune frifunnet i ankesaken mot Entra vedrørende gyldigheten av rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler.  

Dommen følger opp fjorårets dom fra Borgarting lagmannsrett der Oslo kommune også ble frifunnet i Selvaag-saken som omhandlet lignende spørsmål. Mange mener at disse dommene fører til uforutsigbarhet for eiendomsutviklere og at de går alt for langt i å stille krav om finansiering av offentlige infrastrukturtiltak som forutsetning for å få bygge. Ingen av dommene er rettskraftige og byggebransjen håper at Høyesterett vil gjøre helomvending når sakene etter hvert skal behandles der. Uansett hva det endelige utfallet i sakene blir, er det lærdom å trekke ut av lagmannsrettens avgjørelser.

De to dommene viser at eiendomsutviklere generelt vil være tjent med å engasjere seg sterkere når rekkefølgebestemmelser blir utformet i planarbeidet, og når det blir forhandlet om utbyggingsavtaler.

Gjennom planprosessene fastsettes ikke bare rammer for utvikling, men også til tider tyngende rekkefølgekrav som det har vist seg vanskelig å angripe i ettertid. Ikke sjelden kommer rekkefølgekravene inn i plansaken etter initiativ fra kommunen på et sent stadium i prosessen når forslagsstilleren er sliten og mest fokusert på å få vedtatt planen. Fremover kan det bli viktigere å bruke mer tid på å forutse hvilke rekkefølgekrav som kan komme, og på formuleringen av og innholdet i slike krav, enn å sikre en rask planprosess.

Rekkefølgekrav peker ikke ut hvem som skal utføre og bære kostnadene ved ulike typer infrastrukturtiltak, men gjennom utbyggingsavtaler kan ansvaret for gjennomføring og finansiering bli konkretisert. Også her er det viktig å følge godt med og sette av tid under forhandlingene til å stille spørsmål ved om plan- og bygningslovens krav til rimelighet, nødvendighet og forholdsmessighet blir oppnådd gjennom avtalen, fremfor å oppdage i ettertid at man har signert en avtale som ikke oppleves som riktig å skulle gjennomføre. I forhandlingene om utbyggingsavtaler kan kommunen ofte utfordres på å bidra til en mer rettferdig fordeling av byrdene knyttet til opparbeidelse av infrastruktur, f.eks. ved å sørge for at det unngås at gratispassasjerer får nyte godt av tiltak som utføres av en enkelt utbygger. Dette kan kommunen gjøre ved å tilby seg å stå for arbeidene mot å kreve bidrag ikke bare fra en bestemt utbygger, men fra alle eiendommene i planområdet som blir byggeklare. Ved utbygging av infrastrukturtiltak som skal overtas av det offentlige, er det også sentralt å få på plass momskompensasjonsavtaler med kommunen for å redusere kostnadene ved å oppfylle rekkefølgekrav. Ikke alle kommuner tilbyr slike avtaler, men etter påtrykk kan man håpe på at flere kommuner innser at slike avtaler er viktige bidrag for å stimulere til utbygging og sikre likebehandling av utviklere.

Plan- og bygningsloven åpner for at det kan kreves kostnadsdekning/refusjon fra andre som har nytte av et infrastrukturtiltak. Rekkefølgekrav gir ikke i seg selv grunnlag for å kreve refusjon, men der kravet er knyttet til utbygging av offentlige anlegg (vei, vann- og avløpsanlegg) eller fellesanlegg, bør eiendomsutviklere i langt større grad undersøke om de kan benytte seg av muligheten til å kreve refusjon.

Eiendomsadvokatene i Hjort har bred erfaring med plan- og byggesaker og saker som på ulike måter innebærer krav til eiendomsutviklere om å bidra til opparbeidelse og finansiering av infrastruktur.

Fagområder