De viktigste endringene er:
- Eiendommen kan ikke lengre selges «som den er/as is»
Nesten uten unntak selges boliger i dag «som de er» eller «as is», noe som i utgangspunktet betyr at kjøper overtar all risiko for feil og mangler ved eiendommen. Slike generelle forbehold vil med lovendringen ikke lenger ha noen virkning ved salg til forbrukere.
Dersom selger ønsker å ta forbehold mot mulige feil og mangler ved boligen, må forbeholdet angis helt spesifikt, slik at kjøper er klar over den konkrete risikoen. Dette må påregnes å få innvirkning på prisen kjøper er villig til å gi.
- 10.000-kronergrensen
I dagens lov er det ingen krav til mangelens økonomiske verdi før mangelen kan gjøres gjeldende overfor selger. Viser det seg at selger har holdt tilbake opplysninger om boligens tilstand, vil selger med andre ord kunne holdes ansvarlig selv om mangelen er av lav økonomisk verdi.
Etter lovendringen er det satt en verdigrense. Foreligger det en eller flere mangler ved eiendommen, må kjøper selv bære kostnadene ved mangler som har en verdi på inntil kr 10 000. Verdigrensen fungerer videre som en form for egenandel i det kjøper bare vil kunne gjøre selger ansvarlig for verdi som overstiger kr 10 000. Er verdien på til sammen kr 20 000 må altså selger og kjøper svare for hver sin halvpart.
- Innendørs arealavvik
Dagens lov inneholder en bestemmelse om utendørs arealavvik, men har ingen tilsvarende bestemmelse om når innendørs arealavvik utgjør en mangel ved boligen, Tomtens arealavvik må i utgangspunktet være «vesentlig mindre» enn opplyst for at avviket skal utgjøre en mangel.
Både i lovens forarbeider og i rettspraksis er det lagt til grunn at en nokså lik vurdering skal gjøres for innendørs arealavvik, men at det her kreves et mindre avvik før arealavviket utgjør en mangel.
Loven vil nå få en egen regel om innendørs arealavvik. Arealavviket vil utgjøre en mangel dersom avviket er på mer enn 2 % av det opplyste arealet og utgjør minst en kvadratmeter. Dersom selger kan godtgjøre at kjøper ikke la vekt på opplysningen om bygningens areal, vil derimot ikke avviket utgjøre en mangel.
Sjekkliste: foreligger det en mangel som selger kan holdes ansvarlig for?
- Mangelens verdi må overstige kr 10 000.
- Selger har ikke tatt et spesifikt forbehold mot ansvar for den konkrete tilstanden.
- Det foreligger ikke skriftlige opplysninger om tilstanden, herunder i takstrapporten, i selgers egenerklæring eller i eiendomsmeglers omtale av boligen.
- Kjøper har verken oppdaget eller burde ha oppdaget forholdet på visning.
- I vurderingen av om eiendommen har en mangel skal også eiendommens type, alder og synlige tilstand vektlegges. Kjøper av en eldre bolig kan for eksempel ikke forvente samme kvalitet som kjøper av en nyere bolig.
- Ved utendørs arealavvik må avviket være «vesentlig mindre» enn opplyst.
- Ved innendørs arealavvik må avviket være på mer enn 2 % og utgjøre minst en kvadratmeter.
Endringene skal bidra til en tryggere bolighandel
Formålet med endringene i avhendingsloven er å skape en tryggere bolighandel for både kjøpere og selgere, hvor det settes krav til et godt informasjonsgrunnlag om eiendommen som selges.
Frem til endringene trer i kraft, noe som er antydet å skulle skje fra juli 2020, vil departementet jobbe med å forskriftsregulere krav til blant annet innholdet i tilstandsrapporter, samt kompetansekrav til de bygningskyndige som utarbeider rapportene. Dette vil trolig bidra til både mer og kvalitetssikret informasjon om boligens tilstand.