Nye tomtefestesøksmål mot staten | Hjort

Hva leter du etter?

Nye tomtefestesøksmål mot staten

Partner i Advokatfirmaet Hjort DA, Sveinung O. Flaaten, saksøkte staten den 21. og 23. oktober med krav om erstatning på vegne av grunneiere som tapte sine saker i Høyesterett i 2006 og 2007. Verken i Hvaler-dommen eller i Bøvre-dommen vurderte Høyesterett forholdet til eiendomsvernet i Den europeiske menneskerettskonvensjonen (EMK).

Lindheim og andre mot Norge

Begge søksmål som nå er anlagt mot staten for Oslo tingrett, bygger på begrunnelsen og prinsippene i dommen som Den europeiske menneskerettsdomstolen (EMD) avsa i saken Lindheim og andre mot Norge 12. juni 2012.  EMD konkluderte der enstemmig med at tomtefesteloven § 33 krenket grunneiernes eiendomsvern i EMK første tilleggsprotokoll artikkel 1 (EMK TP1-1).

All verdiøkning til fester

Sentralt for EMDs begrunnelse i Lindheim og andre mot Norge var  at all verdiøkning på tomten tilfalt festerne som følge av at de etter tomtefesteloven § 33 kunne kreve samme vilkår som før ved forlengelse av festeforholdet når den avtalte festetid var ute.

– Den forståelse som Høyesteretts flertall gjorde av tomtefesteloven § 15 i Hvaler-dommen fra 2006 når det gjelder kravet til ”tvillaus” avtale og når det gjelder  forståelsen i Bøvre-dommen fra 2007 av bestemmelsen i § 15  om det såkalte engangsløftet, har den samme økonomiske virkning mellom partene, sier advokat Flaaten. -. All verdiøkning tilfaller festerne og intet av den tilfaller grunneierne som følge av lovinngrepet, slik det er forstått av Høyesteretts flertall. Dette krenker det grunnleggende prinsipp i EMK TP1-1 om rimelig balanse mellom partenes interesser (”fair balance”).

Avtalebestemmelser settes til side

– Med det strenge innhold av ”tvillaust”-kriteriet som Høyesteretts flertall la til grunn i Hvaler-dommen, settes en normal forståelse av en avtalebestemmelse om tomteverdiregulering av festeavgiften til side, påpeker Flaaten. Det stilles i ettertid med tilbakevirkende kraft nye og strengere krav til selve avtaleinngåelsen, slik at man ikke i nødvendig grad tar hensyn til hvordan partene normalt tenkte da avtalen ble inngått. Dette er sentralt for den samlede vurdering når det gjelder det grunnleggende krav i EMK TP1-1  til rimelig balanse i lovgivningen.

Et slikt innhold av ”tvillaust-kravet bryter også med hva flertallet i Stortingets justiskomite fremhevet da loven ble vedtatt, nemlig at eldre avtaler om regulering av festeavgiften skal respekteres, med mindre de etter en konkret vurdering er urimelige og bør revideres med grunnlag i avtaleloven § 36. Flertallet fremhevet også at det skal tilstrebes en best mulig balanse mellom partenes ytelser ved reguleringen av festeavgiften, sier Flaaten.

Nedre Telemark tingretts dom

Nedre Telemark tingrett avsa den 12. juni 2013 dom hvor tingretten la til grunn et motsatt rettslig syn på engangsløftbestemmelsen i tomtefesteloven § 15 enn det Høyesteretts flertall gjorde  i Bøvre-dommen. Tingretten konkluderte med at eiendomsvernet i EMK TP1-1 krenkes når en avtalebestemmelse om tomteverdiregulering, som til overmål finnes å være ”tvillaus”, likevel settes til side fordi grunneier, etter at tomtefesteloven trådte i kraft, har regulert festeavgiften på grunnlag av en bestemmelse i festekontrakten om konsumprisindeksregulering. Når det gjelder kontrakten i saken for Nedre Telemark tingrett, var det der avtalt tomteverdiregulering hvert tyvende år og konsumprisindeksregulering hvert femte år.

Det vises i erstatningssøksmålet fra Morten Bøvre mot staten til begrunnelsen i Nedre Telemark tingretts dom. Denne dommen fra Nedre Telemark tingrett er anket av festerne og ankeforhandlingene for Agder lagmannsrett er berammet til 20. og 21. mars 2014. Høyesteretts ankeutvalg samtykket ikke til direkte ankebehandling for Høyesterett.

Les mer om dommen fra Nedre Telemark tingrett.

Erstatning

Grunneierne i de to nye søksmål for Oslo tingrett krever erstatning fra staten med hjemmel i EMK artikkel 13 og gjør gjeldende at staten har et såkalt objektivt ansvar for lovgivning som krenker eiendomsvernet i EMK TP1-1.

Fagområde