Hva leter du etter?

Koronaviruset – utbyggers utfordringer overfor entreprenør og sluttkundene

Norske myndigheter har vedtatt en rekke strakstiltak for å forhindre spredning av Covid-19 (koronaviruset). Tiltakene reduserer bedrifters handlingsrom og påvirker muligheten til oppfyllelse av kontrakter, blant annet i bygge- og anleggsbransjen. Situasjonen vil trolig vedvare, og tiltakene vil kunne bli utvidet og forlenget i tid.

Eiendomsutviklere vil kunne oppleve at fremdriften i byggeprosjekter hindres, med den konsekvens at prosjektene ikke kan overleveres til sluttkundene til avtalt tid. Under ser vi nærmere på noen praktiske problemstillinger eiendomsutviklere vil kunne møte i tiden fremover.

Kan totalentreprenøren kreve fristforlengelse overfor utbygger?

Det klare utgangspunktet og hovedregelen er at avtaler skal holdes slik de er inngått, og at hver av partene har risikoen for sine egne ytelser, fordi man selv er nærmest til å påvirke disse. Oppfyllelse av en kontrakt etter dens innhold kan imidlertid hindres eller vanskeliggjøres av forhold som har karakter av force majeure, dvs. ekstraordinære ytre omstendigheter utenfor partenes kontroll. Typiske force majeure-hendelser er krig, opprør, blokader, jordskjelv, brann, streik, lockout mv.

Det finnes ikke noe enhetlig force majeure-begrep, og hva som anerkjennes som en force majeure-hendelse, og virkningene av at force majeure-begivenheter inntreffer, beror på en tolkning av den enkelte kontrakt.

Kontrakter i bygge- og anleggsbransjen inneholder som regel regulering av risikoen for force majeure-begivenheter. Etter NS 8407 pkt. 33.3 gir force majeure-begivenheter totalentreprenøren rett til fristforlengelse, men ikke til vederlagsjustering for de økte kostnadene den forlengede driftsperioden medfører. Totalentreprenøren har altså krav på tid, men ikke penger.

Kort og noe upresist, kan vilkårene for fristforlengelse på force majeure-grunnlag oppsummeres slik:

  • Fremdriften må hindres.
  • Følgene av hindringen må ikke med rimelighet kunne overvinnes.
  • Hindringen burde ikke vært tatt i betraktning ved avtaleinngåelsen (for avtaler som inngås nå vil ikke følgene av koronaviruset oppfylle kravene for force majeure, i motsetning til avtaler som ble inngått før viruset brøt ut).
  • Hindringen må ligge utenfor partens kontroll.

Vilkåret om at hindringen må ligge utenfor partens kontroll, vil etter vår vurdering være oppfylt når en pandemi som koronaviruset oppfyller de øvrige vilkårene for ansvarsfritak.

Hvis en force majeure-situasjon kan løses på en annen måte enn totalentreprenøren har lagt opp til eller planlagt, for eksempel ved å engasjere en annen underentreprenør som ikke er rammet av pandemien, vil han normalt ikke ha krav på fristforlengelse. Dette gjelder selv om totalentreprenøren påføres betydelige ekstrakostnader ved alternativ oppfyllelse. Totalentreprenøren plikter å forsøke å finne alternativer til opprinnelige planer, og må sikre dokumentasjon for slik innsats.

Hvis fremdriften hindres eller vil bli vesentlig hindret i mer enn seks måneder som følge av force majeure-begivenheter, kan det etter NS 8407 pkt. 45 være grunnlag for å si opp kontrakten. Totalentreprenøren har i tilfelle krav på vederlag for utført arbeid.

Merk at de alminnelige varslingsreglene om varsling «uten ugrunnet opphold» også gjelder for fristforlengelser på grunn av koronavirus/force majeure. Dette følger av NS 8407 pkt. 33.4.

En byggherre som mottar et spesifisert krav om fristforlengelse plikter å svare «uten ugrunnet opphold», se NS 8407 pkt. 33.7. Innsigelser som ikke fremsettes innen fristen, tapes.

Kan utbygger kreve fristforlengelse ved levering av bolig til forbruker?

I boligprosjekter risikerer selger å måtte betale dagmulkt/erstatning til forbrukeren hvis avtalte frister for overtakelse ikke overholdes. En praktisk situasjon er at selger mottar krav om fristforlengelse fra totalentreprenøren, og innser at sluttfristen overfor kjøperen blir vanskelig å nå.

Selger vil etter bustadoppføringslova kunne kreve fristforlengelse overfor kjøperen dersom arbeidet blir forsinket på grunn av forhold som har karakter av force majeure, se § 11 første ledd bokstav c. Skyldes forsinkelsen totalentreprenøren, har selger krav på fristforlengelse overfor kjøperen dersom totalentreprenøren ville ha hatt krav på fristforlengelse etter samme bestemmelse. Selger vil imidlertid ikke kunne kreve dekket merkostnader som følge av forsinkelsen. Selger har altså krav på tid, men ikke penger.

Selgere som vil kreve fristforlengelse overfor forbrukere, må varsle forbrukeren om kravet om fristforlengelse uten ugrunnet opphold etter at selger ble klar over omstendighetene som gir krav på fristforlengelse. Mottas krav om fristforlengelse fra totalentreprenøren, bør kravet videreføres til kjøperne så snart som mulig.

Blir avbruddet så langvarig at forutsetningene for avtalen blir vesentlig endret, har hver av partene rett til å si seg løs fra avtalen, jf. bustadoppføringslova § 60. Partene har i slike tilfeller ikke rett til erstatning for økonomisk tap.

Kan leietakere kreve reduksjon i leien?

Mange leietakere opplever betydelig reduksjon i omsetningen som følge av koronaviruset. Leietaker har for eksempel fått pålegg fra myndighetene om stenging. En reduksjon i omsetningen kan gjøre oppfyllelse av plikten til å betale leie mer tyngende. Den direkte årsaken til manglende betaling vil i slike tilfeller være omsetningssvikten. I slike tilfeller oppstår spørsmålet om omsetningssvikten kan begrunne fritak fra leiebetaling.

Manglende betaling av leie innebærer i utgangspunktet betalingsmislighold som kan sanksjoneres av utleier gjennom krav om erstatning og/eller heving av leieforholdet. Suspensjon av leiers betalingsforpliktelse kan likevel tenkes i spesielle situasjoner.

Etter norsk rett gjelder i utgangspunktet et objektivt ansvar for pengemangel. Det innebærer at pengedebitor, i dette tilfellet leietaker, bare er fri fra sin betalingsforpliktelse dersom selve oppfyllelseshandlingen ved betalingen hindres av forhold utenfor leietakers kontroll, for eksempel der det er betalingsstans pga. streik el. i banken.

Etter vår vurdering vil situasjonen som har oppstått med koronaviruset ikke frita leietakere fra plikten til å betale leie, verken helt eller delvis, med mindre dette er særskilt avtalt i den enkelte kontrakt. En eventuell reduksjon i leien må i tilfelle fremforhandles med utleier. Utleier vil i mange tilfeller kunne være tjent med dette, idet alternativet vil kunne være at leieforholdet sies opp eller i verste fall at leietaker går konkurs.

Praktiske tips/råd til eiendomsutviklere

  • Utbyggere som ser at fremdriften i deres prosjekter hindres/vil kunne hindres som følge av koronaviruset bør varsle sluttkundene så snart som mulig, i første omgang med et nøytralt varsel. Det gjelder selv om utbygger ennå ikke har mottatt varsel om fristforlengelse fra totalentreprenøren/andre leverandører.
  • Tilbydere som utformer og får akseptert sine tilbud etter at pandemien var et faktum, vil i utgangspunktet ikke kunne påberope force majeure, idet tilbyder forventes å være kjent med situasjonen. Avtaler som inngås etterat pandemien oppstod, bør derfor uttrykkelig regulere hvem som skal bære negative konsekvenser av koronaviruset, herunder både i tid og penger.
  • Utleier bør vurdere om det er hensiktsmessig å gå i dialog med kundene om reduksjon i leien, utsatt leie eller en kombinasjon av disse. Det er bedre med redusert inntekt i en periode enn at leietaker sier opp leieforholdet, eller i verste fall går konkurs.
Fagområder