Hvordan hjelpe barna med bolig?

Mange unge trenger finansiering for å komme inn i et krevende boligmarked. Arveavgiften er nå fjernet, men overføring til barn kan likevel skape skattemessige utfordringer. Foreldre som ønsker å hjelpe bør derfor vurdere å bidra til finansiering fremfor å kjøpe leiligheter barna skal overta senere.

152111196

Høye boligpriser

Høye priser og strenge krav til egenkapital gjør at mor og far blir en stadig viktigere finansieringskilde for førstegangsetablerere på boligjakt. Foreldre kan bidra med direkte pengestøtte, kausjon eller kjøpe leiligheter som barna flytter inn i, for eksempel under studietiden, og som de senere overtar.

Det er flere utfordringer med å leie ut til barn. Man må vurdere om det ikke er mer hensiktsmessig at barna kjøper leiligheten med finansieringshjelp fra foreldrene enn at barna leier av foreldrene for så å kjøpes ut senere.

Overtar latent skatt

Hvis man likevel gjør det, er arveavgiften nå borte – dermed kan verdier fritt overføres til neste generasjon uten umiddelbar beskatning. Hvis leiligheten selges uten at den nye eieren – barnet – har bodd der i minst ett av de siste to årene, vil imidlertid barnet beskattes både for verdistigning i foreldrenes eiertid og egen eiertid.

Ble leiligheten kjøpt for 2 millioner, og selges for 4 millioner i 2017, er det en latent skatt på 480 000 kroner, som barnet arver med mindre bo- og eiertidskrav oppfylles før salg.

Flere barn

Er det derimot flere barn som skal bebo leiligheten etter tur, typisk under studier, kan det ofte være naturlig at foreldrene eier. Da kan barna leie billig gjennom nærståenderegelen.

Bor barna i leiligheten uten å betale noe, kan de bli fordelsbeskattet av gratis bolig. Er antatt markedsleie 10 000 kroner i måneden og månedlige kostnader i form av husleie og vedlikehold 3 000 kroner, blir fordelen av å bo gratis, 7 000 kroner, skattlagt med 24 % fra 2017, altså 1 750 kroner i måneden eller 21 000 kroner i året.

Denne fordelsbeskatningen unngås dersom barna selv dekker de faste kostnadene, det vil si 3 000 kroner i måneden. Dermed bor barna billig, mens foreldrene kun betaler eventuell formueskatt og kapitalkostnader.

Forventningsstyring

Å la barna bo i en utleieleilighet, er ikke nødvendigvis gunstig for foreldrene. Det kan fort oppstå en forventning fra barna om å overta den gratis eller veldig billig. Foreldrenes mangeårige investering og sparing kan dermed gå rett til barna.

Det er viktig å avklare slike forventninger før barna flytter inn. Det er nivå på leie, om og når en eventuell overdragelse skal finne sted, og til hvilke betingelser.

Oppussing kan gi fradrag

Et moment mange ikke er klar over, er at hvis man eier en utleieleilighet man selv eller barna ønsker å flytte inn i, kan man kreve skattemessig fradrag for kostnadene pådratt i utleietiden. Dette kan blant annet benyttes hvis det er bestemt at et barn skal overta en leilighet på et senere tidspunkt. Kjøpes og leies leiligheten ut til eksterne før barnet flytter inn, kan for eksempel kjøkkenet etter omstendighetene byttes ut til nytt kjøkken med fradragsrett for kostnadene. Dette forutsetter at det nye kjøkkenet er av samme relative standard som det forrige. Hvorvidt oppussingen innebærer en standardheving, må vurderes konkret i den enkelte sak.