Viktig avklaring om rekkefølgebestemmelser | Hjort
Hva leter du etter?

Viktig avklaring om rekkefølgebestemmelser

Byggebransjen og alle som jobber med plan- og byggesaker har fulgt spent med på utviklingen i den såkalte Selvaag-saken som gjelder spørsmålet om hvor langt kommunene kan gå i å pålegge private utbyggere rekkefølgekrav i reguleringsplaner.

Rekkefølgekrav er en type krav som kan stilles gjennom reguleringsbestemmelser og som bl.a. kan gå ut på at det ikke blir gitt tillatelse til å ta i bruk et byggetiltak før konkrete infrastrukturtiltak er etablert.

Høyesteretts flertall (3-2) har i sin dom av 4. mai 2021 uttalt følgende når det gjelder kommunenes adgang til å stille rekkefølgekrav:
«Kommunen kan bare oppstille rekkefølgebestemmelser for å dekke reelle behov som utløses eller forsterkes av utbyggingen, eller for å avhjelpe ulemper denne fører til. I dette ligger at det må være en slik relevant og nær sammenheng mellom tiltaket og utbyggingsprosjektet at det er berettiget å kreve at utbyggingen gjennomføres i en bestemt rekkefølge. Det er ikke i seg selv tilstrekkelig at infrastrukturtiltaket anses formålstjenlig eller ønskelig hvis tiltaket ikke står i en slik sammenheng med det nye prosjektet. Rent fiskale hensyn kan ikke begrunne vedtak etter § 12-7 nr. 10.»

I Selvaag-saken stilte Oslo kommune krav om at det i reguleringsplanen for Selvaags byggeprosjekt på Mortensrud måtte inntas en bestemmelse om at før det kunne gis midlertidig brukstillatelse for boligene, måtte hovedturvei E11 vært oppgradert og opparbeidet i en strekning på rundt 360 meter. Turvei E11 er en del av tursti-nettverket i Oslo og ligger i et dalsøkk øst for det aktuelle planområdet.
Selvaag klaget til fylkesmannen over rekkefølgekravet og begrunnet dette med at kravet var ugyldig som følge av manglende sammenheng mellom kravet og det konkrete byggeprosjektet. Etter plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 10 kan det «i nødvendig utstrekning» gis bestemmelser om en særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak. Selvaag anførte at en oppgradering og opparbeiding av turvei E11 ikke var nødvendig for gjennomføringen av deres boligprosjekt. Selvaag fikk ikke medhold i klagen og valgte derfor å bringe saken inn for domstolene.

Oslo tingrett la til grunn at sammenhengen mellom Selvaags boligutbygging og turveien var «svært svak og perifer», og at rekkefølgekravet var begrunnet i «hensynet om å kunne realisere et generelt behov som bare kommer andre i nabolaget eller bydelen til gode». Rekkefølgekravet ble derfor kjent ugyldig.

Staten anket tingrettsdommen og Borgarting lagmannsrett gjorde helomvending, idet den mente at turveien var saklig knyttet til utbyggingen. Lagmannsretten mente at det ikke var grunnlag for å innfortolke et krav om at rekkefølgekrav kun kan stilles for tiltak som oppstår som et konkret behov som følge av en utbygging, og mente derved at rekkefølgekravet var gyldig.

Selvaag anket altså til Høyesterett som opphevet lagmannsrettens dom på grunn av feil lovforståelse og fant fylkesmannens vedtak ugyldig.

Høyesterett bemerker i dommen at begge parter i saken baserte sine prosedyrer på at domstolene bare kan prøve den generelle lovtolkningen, og ikke den konkrete rettsanvendelsen. Dette har sin bakgrunn i at domstolene ikke har adgang til å overprøve forvaltningens frie skjønn.

En del vil nok mene at det er synd at Høyesterett ikke foretok en nærmere avklaring av hva som her ligger innenfor forvaltningens frie skjønn, og at vi heller ikke fikk svar på hva Høyesterett mener om det konkrete rekkefølgekravet i Selvaag-saken. Dette innebærer at aller siste ord ikke nødvendigvis er sagt når det gjelder kommunenes adgang til å stille rekkefølgekrav. At denne dommen er en viktig seier ikke bare for Selvaag, men for byggebransjen generelt, er uansett helt sikkert. Høyesteretts dom bidrar til å fjerne mye av usikkerheten og uforutsigbarheten som lagmannsrettens dom skapte for bransjen.

Denne artikkelen er også publisert på Finansavisen.no.

Fagområder