Unngå skatt ved salg av bebygd tomt til eiendomsutvikler | Hjort

Hva leter du etter?

Unngå skatt ved salg av bebygd tomt til eiendomsutvikler

Nylig avsagt dom om skattemessig behandlingen av salg av en fullt bebygd boligeiendom.

Sentralt i et utviklingsprosjekt er tomten. Utbyggers kjøp av tomten kan typisk skje ved erverv av tomten direkte (innmat) eller kjøp av aksjer i et tomteselskap. Det er heller ikke uvanlig at en utbygger erverver en fullt utbygd eiendom fra privatpersoner. Borgarting lagmannsrett har relativt nylig avsagt en dom om den skattemessig behandlingen av salg av en fullt bebygd boligeiendom.

Saksforholdet i den konkret saken var i korte trekk at et ektepar solgte en boligeiendom i Bærum kommune til en eiendomsutvikler for kroner 34 millioner i 2017. I tillegg mottok ekteparet en rabatt på kroner 4 millioner ved kjøp av to nye leiligheter i prosjektet til eiendomsutvikler. Samlet kjøpesum var etter dette kroner 38 millioner. Det skulle også betales et tilleggsvederlag på nærmere bestemte vilkår.

Skattekontoret fattet et endringsvedtak for inntektsåret 2017 hvor det ble lagt til grunn at samlet gevinst for ektefellene på vel kroner 30 millioner var skattepliktig med en betalbar skatt på om lag kr 7 200 000 (24 % for 2017).

Det følger av skatteloven § 5-1 at gevinst ved salg av et formuesobjekt utenfor virksomhet som hovedregel er skattepliktig. Det er et særskilt unntak fra gevinstbeskatning dersom selgeren på realisasjonstidspunktet har eid eiendommen i mer enn ett år og brukte den som egen bolig i minst et av de siste to årene forut for realisasjonen, jf. skatteloven § 9-3, annet ledd. I den aktuelle saken var kravene til eier- og brukstid oppfylt.

Selv om gevinsten knyttet til bolig er fritatt for skatt etter «bolig-unntaket», kan gevinsten likevel i sin helhet være skattepliktig som realisasjon av tomt så fremt følgende to vilkår i skatteloven § 9-3 åttende ledd er oppfylt:

(i) Grunnen etter sin beliggenhet og naturlige beskaffenhet finnes egnet for bygging av boliger, fritidsboliger mv., eller for utnyttelse til industrielt eller annet forretningsmessig formål ol. (krav om skikkethet), og

(ii) det må antas at vederlaget «i vesentlig grad» er bestemt ved muligheten til å bruke grunnen til formål som nevnt foran.

Borgarting lagmannsrett kom i den konkrete saken til at de ikke var holdepunkter for at den oppnådde prisen på kroner 38 millioner ga uttrykk for den alminnelige markedsverdien på eiendommen. Det var utviklingsmulighetene uten bebyggelsen som var bestemmende for prisen. Det ble annet vist til at salgsprisen som bolig lå rundt kroner 15 millioner og at man fikk om lag 2 ½ ganger denne verdien ved transaksjonen. Det var heller ikke en økonomisk rimelig og påregnelig mulighet for at en kjøper ville beholde eiendommen i det vesentlige uforandret som boligeiendom.

Dommen er konkret begrunnet, men er egnet til å illustrere godt vurderinger både boligselger og eiendomsutvikler må gjøre ved overdragelse av fullt utbygd eiendom i et utviklingsprosjekt. Høyesterett har tidligere understreket at vurderingen etter tomtebeskatningsregelen  i det vesentlige er objektive og knytter seg til det aktuelle strøkets utvikling. Salgsprisen er sentral er i vurdering. Kjøpers subjektive forutsetninger for utnyttelse av arealet er ikke avgjørende, men vil kun vil være et moment i vurderingen av om det er gitt tomtepris. At boligeiendommen selges til et AS fremfor en privatperson, vil ikke i seg selv ha avgjørende betydning for selgernes eventuelle skatteplikt.

Selger bør i avtaleforhandlinger med eiendomsutvikler vurdere å kreve oppgrossing av vederlaget for latent gevinstskatt dersom det er usikkert om den skattemessig behandling av salget. Resultatet kan i så fall være at eiendomsutvikler indirekte bærer skattekostnadene. Dette vil ha betydning for lønnsomheten i prosjektet. Eventuelle krav fra selger bør vurderes nøye av eiendomsutvikler, herunder selgers skatteposisjon.

 

Kontakt oss
Hjort har advokater med lang og variert praksis innenfor skatt- og avgiftsrett. Vi bistår med planlegging og gjennomføring av transaksjoner og generasjonsskifte, samt bedriftsbeskatning. Hjort har de siste årene bistått flere klienter i skatte- og avgiftstvister, både i klagesaker og for domstolene. Du kan lese mer om skatt og avgift her.

Fagområder