Oppløsning av sameie i fritidseiendom – Hva bør eiendomsmegleren vite?

Sameeieloven § 15 - Hovedregelen om oppløsning

Et sameie innebærer at to eller flere eier noe sammen med en ideell andel hver, i motsetning til et eierseksjonssameie hvor eiendommen er delt opp i individuelle seksjoner som eieren har enerett til. En sameier kan av ulike grunner ha behov for å komme seg ut av sameiet, men et salg av en ideell andel til utenforstående vil i praksis ofte ikke være mulig. Utgangspunktet etter sameieloven er derfor at enhver sameier til enhver tid kan kreve oppløsning av sameiet, med mindre noe annet følger av avtale eller særlige rettsforhold.

Ved oppløsning av sameie etter sameielovens regler vil utgangspunktet være at det skal finne sted en fysisk deling. For eiendommer vil en slik naturaldeling ofte ikke være mulig, og sameieren vil da kunne kreve hele eiendommen solgt og salgssummen fordelt mellom sameierne etter eierbrøk. Dette skjer normalt ved tvangssalg gjennom namsmyndighetene, og kalles tvangsoppløsning av sameiet.

Praktisk fremgangsmåte ved tvangsoppløsning

Når en sameier ønsker å oppløse sameiet, bør det først forsøkes å finne en minnelig løsning, ved at de øvrige sameierne kjøper ut den som vil ut til en omforent utløsningssum. I denne prosessen er det vanlig at partene innhenter e-takst fra eiendomsmegler eller en vurdering fra takstmann. Dersom det ikke lar seg gjøre å komme til enighet om en utkjøpsavtale, kan sameieren begjære oppløsning av sameiet etter sameieloven § 15, med et påfølgende tvangssalg av hele eiendommen. Dette gir ofte en høyere pris enn om kun den ideelle andelen skulle selges, og gjør det enklere å realisere verdien for den som vil ut. Begjæringen fremmes for tingretten, som beslutter tvangssalg. Salget gjennomføres vanligvis som et medhjelpersalg, der domstolen som regel oppnevner en eiendomsmegler til å forestå salget.

Vær oppmerksom på forkjøpsretten

Øvrige sameiere har forkjøpsrett ved salg av andel i sameie. Dette innebærer at sameierne kan tre inn i høyeste bud og overta på samme vilkår som høystbydende. Dette gjelder også ved tvangssalg, og er en rettighet som følger direkte av sameieloven.

Eiendomsmegler har et selvstendig ansvar for å informere alle interessenter om at øvrige sameiere har forkjøpsrett, og hvordan denne utøves. Dette er en del av meglers plikt til å opptre i samsvar med god meglerskikk.

Plikten til å informere om sameiernes forkjøpsrett kan ha en prisdempende effekt på salget. Potensielle kjøpere kan vegre seg for å gå inn i en budkrig med en eller flere av selgerne, som kan tre inn i høyeste bud på like vilkår og sikre seg eiendommen. Det er viktig at megleren formidler dette til den sameieren som ønsker å selge, slik at vedkommende har realistiske forventninger til pris og prosess.

Eiendomsmegler bør også sørge for at alle sameiere får nødvendig informasjon og mulighet til å utøve forkjøpsretten innen fristen. Dette gjelder både ved frivillig salg og ved tvangssalg.

Prisvurdering og minnelige løsninger

Erfaringsmessig er det vanskeligere å oppnå markedspris ved en salgsprosess som gjennomføres etter regelverket for tvangsoppløsning. I tillegg til forkjøpsrettens prisdempende effekt, skal eiendommen selges etter tvangsfullbyrdelseslovens regler (så langt disse passer). Dette innebærer blant annet at budenes bindende virkning er lengre, og adgangen til å påberope mangler er snevrere enn ellers.

Det vil videre påløpe rettsgebyr, samt utgifter til medhjelper. Kostnadene kan bli høyde, og disse vil bli trukket fra salgssummen, og derav redusere beløpet man sitter igjen med.

Derfor er det i de fleste saker i alle parters interesse å forsøke å finne en minnelig løsning før tvangsoppløsning begjæres.

Særlige forhold ved tvangsoppløsning

Det er flere forhold eiendomsmegler bør være oppmerksom på og undersøke ved tvangsoppløsning av sameie. Vi har listet opp en kort oppsummering nedenfor:

Oppsummering

Oppløsning av sameie i fritidseiendom er ofte en krevende prosess, både juridisk og mellommenneskelig, og det kan gå lang tid fra tvangsoppløsning kreves og til eiendommen er solgt og kjøpesummen fordelt. For eiendomsmegleren er det avgjørende å ha god kjennskap til reglene om tvangsoppløsning, forkjøpsrett og god meglerskikk.