Festere fikk motregne foreldede krav mot løpende festeavgift | Hjort

Hva leter du etter?

Festere fikk motregne foreldede krav mot løpende festeavgift

Hytteeiere som fester tomt har rett til å motregne foreldede krav på tilbakebetaling av eventuell ulovlig innfestingsavgift, mot sine fremtidige betalingsforpliktelser knyttet til løpende festeavgift. Dette slår Gulating lagmannsrett fast i en nylig avsagt dom (LG-2020-34988).

Grunneierne hadde inngått avtale med utbyggeren Favoritthytten om rett til utvikling av et tomtefelt og bygging av fritidsboliger på festetomter der. Videre inngikk grunneierne festeavtale direkte med den enkelte kjøper av leilighet/hytte.

Det heter i avtalen mellom grunneierne og Favoritthytten blant annet:

«Som vederlag til grunneier for utbyggingsretten til de regulerte områder, samt retten til å anlegge veger, stier, parkeringsplasser, vannforsyningsanlegg etc, betaler utbygger til [grunneier] pr. leilighet kr 300 000,-.»

Mellom de enkelte festere og Favoritthytten ble det enten inngått avtale om kjøp av ferdig hytte på festetomt eller avtale om kun tomt med den betingelse at fritidsboligen skal bygges av Favoritthytten. Det heter i disse avtalene at kjøperen kjøper «andel i fellesanlegg for tomten [..] for avtalt pris kr. 1 050 000,-.» Det er ikke omtalt i avtalene at kr 300 000 av vederlaget for fritidsbolig og/eller tomt skal betales videre av Favoritthytten til grunneier.

Utbyggeren Favoritthytten hadde overfor grunneier påtatt seg å dekke utgiftene til infrastruktur selv, slik at grunneieren ikke ble belastet med disse utgiftene.

Det følger av tomtefesteloven § 6 at tilskudd («innfestingssum») som betingelse for å få festerett, ikke er tillatt. Unntak er imidlertid gjort for tilskudd til betaling av faktiske utgifter til infrastruktur.

Festerne gjorde i saken gjeldende at beløpet på kr 300 000 var ulovlig innfestingssum i henhold til tomtefesteloven § 6. Dette spørsmål stanset lagmannsretten behandlingen av, for først å avgjøre hvorvidt festerne hadde rett til å få tilbakebetalt eventuell ulovlig innfestingssum ved å motregne (tilbakeholde) betaling av festeavgift fremover. Det var enighet mellom partene om at krav på tilbakebetaling av innfestingssummen var blitt foreldet på grunn av tiden som hadde forløpt, slik at eneste måte å oppnå tilbakebetaling på eventuelt var gjennom motregning etter foreldelsesloven § 26 bokstav b ved å tilbakeholde betaling av løpende festeavgifter. Festeavtalene ble inngått i 2005 og fremover. Kravet på tilbakebetaling av eventuell ulovlig innfestingssum ble foreldet senest i 2013.

Det er etter foreldelsesloven en betingelse for motregning med foreldede krav at krav og motkrav springer ut av samme rettsforhold (konneksitet). Denne betingelse anså lagmannsretten for å være oppfylt. En neste betingelse i foreldelsesloven § 26 bokstav b er at hovedkravet, som her er grunneiers krav på løpende festeavgift, har oppstått før motkravet, som her er tilbakebetalingskravet på eventuell ulovlig innfestingssum, ble foreldet.

Det heter i lagmannsrettens drøftelse av dette:

«I et festeforhold må det vurderes om forpliktelsen til å betale festeavgift oppstår ved inngåelsen av festeavtalen eller om kravet oppstår årlig ved forfall.»

Lagmannsretten, i motsetning til tingretten, konkluderte med at grunneiers krav på løpende festeavgift var oppstått før foreldelsen i 2013 av kravet om tilbakebetaling av eventuell ulovlig innfestingssum. Det heter:

«Lagmannsretten er enig med den ankende part at kravet på løpende festeavgift er oppstått før tilbakesøkningskravet ble foreldet. Krav på festeavgift må anses oppstått ved inngåelsen av festeavtalen

Sentralt for lagmannsrettens rettslige vurdering var premissene Høyesteretts avgjørelse i HR-2019-1662-A, som riktig nok gjaldt motregning i et løpende pensjonsforhold.

Lagmannsretten uttalte videre at rett for fester til å motregne i de løpende festeavgiftsterminer fremover, kun gjelder for den fester som opprinnelig inngikk festeavtalen og som hadde betalt den eventuelt ulovlige innfestingssum. Det heter i lagmannsrettens dom om dette:

«Ulovlig innfestingsavgift er en begrensning som gjelder ved inngåelsen av en festeavtale. Ulovlig innfestingsavgift påvirker slik lagmannsretten ser det ikke lovligheten av de senere overdragelser som skjer til markedspris. Lagmannsretten vurderer det slik at et ulovlig tilbakesøkningskrav ikke følger med ved overdragelse av festeforholdet».

Lagmannsretten tok ikke stilling til den situasjon hvor det har funnet sted overdragelse/generasjonsskifte på grunneiersiden, idet dette ikke var problematisert av partene og vel her ikke var en aktuell situasjon.

Lagmannsretten konkluderte med at festerne her ikke kan motregne i et fremtidig innløsningsvederlag i tilfelle av at det kreves innløsning etter tomtefestelovens bestemmelser. Det ble blant annet vist til at etter tomtefesteloven § 32 kan fester først kreve innløsning når det er gått minst 30 år av festeforholdet. Det var som nevnt enighet mellom partene om at kravet på tilbakebetaling av eventuell ulovlig innfestingssum ble foreldet senest i 2013. Grunneiers krav på innløsningsvederlag ville ha oppstått etter dette tidspunkt.

Det blir interessant å se hvorvidt dommen påankes til Høyesterett.

Fagområde