Dato 03.07.2025
Den 1. juli 2025 trådte flere endringer i plan- og bygningsloven og matrikkellova i kraft. Mange av lovendringene omhandler nye virkemidler til bruk ved planlegging av fortetting og transformasjon etter plan- og bygningsloven. Blant annet er det nye systemet for grunneierfinansiering av infrastruktur (ofte omtalt som «områdemodellen») trådt i kraft. Prosessen frem til et regelverk for dette har vært lang og gjenstand for mange diskusjoner underveis.
Denne artikkelen gir en oversikt over de viktigste endringene og hva de betyr for eiendomsutviklere. Oversikten er basert på artikkel om lovendringer som er publisert på regjeringen.no.
Utvikling av fortettings- og transformasjonsområder er ofte komplekst og ressurskrevende. Stortinget vedtok 16. juni 2025 flere lovendringer i plan- og bygningsloven og matrikkellova. Lovendringene er et svar på behovet for mer hensiktsmessige og forutsigbare regler for planlegging og gjennomføring av slike prosjekter. Endringene omfatter 48 paragrafer i plan- og bygningsloven og 8 paragrafer i matrikkellova.
Kommunen skal aktivt legge til rette for samarbeid om planforslag med berørte grunneiere, festere, utbyggere, offentlige myndigheter, beboere og virksomheter. Berørte offentlige organer skal bidra til effektive samordningsprosesser. Innspill i samarbeidsprosessen skal dokumenteres og behandles slik at etterprøving er mulig. Kommunen skal redegjøre for tilrettelegging av planens gjennomføring i planbeskrivelsen eller saksframlegget til kommunestyret.
Kommunen får lovhjemmel til å fastsette en områdeutviklingsstrategi i utviklingsområder. Denne strategien vil erstatte veiledende plan for det offentlige rom (VPOR) som mange kommuner har brukt som overordnet planverktøy, uten at dette har vært en plantype med forankring i plan- og bygningsloven. Strategien kan også i noen tilfeller komme i stedet for en områderegulering.
Kommunen får lovhjemmel til å innføre hensynssone for grunneierfinansiering av infrastruktur, med varighet på inntil 30 år. Kommunen kan forskuttere infrastrukturkostnader og kreve disse dekket av utbyggere underveis i utbyggingen. Ordningen kan gjelde både offentlig og privat infrastruktur. Ordningen er frivillig for kommunen å ta i bruk. Kommunen kan fortsatt velge å bruke utbyggingsavtaler som virkemiddel for finansiering av infrastruktur, men det vil ikke være adgang til å kombinere den nye finansieringsordningen med bruk av utbyggingsavtaler for samme tiltak. Private kan søke om samtykke til ekspropriasjon for etablering av infrastruktur i hensynssoner omfattet av krav til grunneierfinansiering. Det innføres også regler om bruk av hensynssoner som regulerer grunneierfinansiert flytting av infrastruktur for å frigjøre areal til utbyggingsformål.
Reglene om utbyggingsavtaler er endret for å tydeliggjøre gjeldende rett og sikre bedre balanse mellom kommunens behov for finansiering av infrastruktur og utbyggers behov for forutsigbarhet og balanserte utbyggingsavtaler.
I matrikkellova innføres en ny sakstype, «matrikkelomforming», som gir utbyggere mulighet til å søke om samlet endring av eiendomsstrukturen i transformasjonsområder. Dette skal forenkle prosessen sammenlignet med flere enkeltvise endringer. Bestemmelsen trer først i kraft når nødvendige systemtilpasninger er på plass.
Endringene i plan- og bygningsloven og matrikkellova gir nye muligheter og utfordringer for eiendomsutviklere. Vi har bred erfaring med planprosesser, utbyggingsavtaler, eiendomsstrukturering og finansieringsordninger ved opparbeidelse av infrastruktur.
Hjort inviterer til frokostseminar om rammevilkår og muligheter i eiendomsbransjen.
Vi er stolte over å kunne ønske Sarah Marie Didriksen velkommen til vår avdeling for eiendom og entreprise! Ansettelsen av Sarah bidrar til å gjøre vårt fagmiljø innen eiendom, og særlig innen plan- og bygningsrett, enda sterkere.
Vi er i gang med et nytt og spennende eiendomsår. Regelverket innenfor eiendomsbransjen er i stadig utvikling. Vi har oppsummert noen forhold som vi tenker at eiendomsutvikleren bør være klar over i 2025.
Eiendomsutviklere møter en rekke utfordringer i forbindelse med utvikling av boligprosjekter. Kommuner stiller rekkefølgekrav og ilegger veipålegg med betydning for fremdrift og tidspunkt for realisering av verdier. Riktig håndtering av skatt og merverdiavgift kan være avgjørende for lønnsomheten i prosjektet.
Høyesterett har nylig dømt en hytteeier til 45 dagers ubetinget fengsel for ulovlig utbygging i strandsonen. Flere byggesaker er anmeldt til ØKOKRIM, og Oslo kommune har hatt storaksjon mot ulovlig utbygging i Oslos strandsone.
