Nye regler i plan- og bygningsloven og matrikkellova – viktig for alle som driver med eiendomsutvikling

Bakgrunn for lovendringene

Utvikling av fortettings- og transformasjonsområder er ofte komplekst og ressurskrevende. Stortinget vedtok 16. juni 2025 flere lovendringer i plan- og bygningsloven og matrikkellova. Lovendringene er et svar på behovet for mer hensiktsmessige og forutsigbare regler for planlegging og gjennomføring av slike prosjekter. Endringene omfatter 48 paragrafer i plan- og bygningsloven og 8 paragrafer i matrikkellova.

Nye virkemidler for samarbeid og medvirkning

Kommunen skal aktivt legge til rette for samarbeid om planforslag med berørte grunneiere, festere, utbyggere, offentlige myndigheter, beboere og virksomheter. Berørte offentlige organer skal bidra til effektive samordningsprosesser. Innspill i samarbeidsprosessen skal dokumenteres og behandles slik at etterprøving er mulig. Kommunen skal redegjøre for tilrettelegging av planens gjennomføring i planbeskrivelsen eller saksframlegget til kommunestyret.

Områdeutviklingsstrategi

Kommunen får lovhjemmel til å fastsette en områdeutviklingsstrategi i utviklingsområder. Denne strategien vil erstatte veiledende plan for det offentlige rom (VPOR) som mange kommuner har brukt som overordnet planverktøy, uten at dette har vært en plantype med forankring i plan- og bygningsloven. Strategien kan også i noen tilfeller komme i stedet for en områderegulering.

Nytt system for grunneierfinansiering av infrastruktur – nye hensynssoner

Kommunen får lovhjemmel til å innføre hensynssone for grunneierfinansiering av infrastruktur, med varighet på inntil 30 år. Kommunen kan forskuttere infrastrukturkostnader og kreve disse dekket av utbyggere underveis i utbyggingen. Ordningen kan gjelde både offentlig og privat infrastruktur.  Ordningen er frivillig for kommunen å ta i bruk. Kommunen kan fortsatt velge å bruke utbyggingsavtaler som virkemiddel for finansiering av infrastruktur, men det vil ikke være adgang til å kombinere den nye finansieringsordningen med bruk av utbyggingsavtaler for samme tiltak. Private kan søke om samtykke til ekspropriasjon for etablering av infrastruktur i hensynssoner omfattet av krav til grunneierfinansiering. Det innføres også regler om bruk av hensynssoner som regulerer grunneierfinansiert flytting av infrastruktur for å frigjøre areal til utbyggingsformål.

Endringer i reglene om utbyggingsavtaler

Reglene om utbyggingsavtaler er endret for å tydeliggjøre gjeldende rett og sikre bedre balanse mellom kommunens behov for finansiering av infrastruktur og utbyggers behov for forutsigbarhet og balanserte utbyggingsavtaler.

Nye bestemmelser om eiendomsstrukturering

I matrikkellova innføres en ny sakstype, «matrikkelomforming», som gir utbyggere mulighet til å søke om samlet endring av eiendomsstrukturen i transformasjonsområder. Dette skal forenkle prosessen sammenlignet med flere enkeltvise endringer. Bestemmelsen trer først i kraft når nødvendige systemtilpasninger er på plass.

Øvrige endringer

• Klargjøring av at forslagsstiller har samme rett til å kreve foreleggelse for kommunestyret når kommuneadministrasjonen stopper et privat planforslag til endring av reguleringsplan, som ved forslag til ny plan.

• Kommunen kan kreve gebyr for arkeologiske undersøkelser ved områderegulering.
• Konsesjonsbehandling av solkraftanlegg kan ikke lenger vedtas direkte som statlig plan.
• Mindre endringer i eksisterende vindkraftanlegg kan gjennomføres uten krav om områderegulering, forutsatt at konsesjon er gitt før 1. juli 2023.
• Kommunen kan gi bestemmelser om tomtestørrelse i kommuneplanens arealdel.
• Kommunen kan gi generelle bestemmelser om avfallssystem i kommuneplanens arealdel.
• Mindre presisering og klargjøringer av begrepsbruk.

Ikrafttredelse og overgangsregler

Endringene trådte i kraft 1. juli 2025, med unntak av matrikkellova § 15 a om matrikkelomforming. Kommunene kan frem til 1. juli 2026 velge om de vil inngå utbyggingsavtaler etter nye eller tidligere regler.