Noen viktige merverdiavgiftsrettslige utgangspunkter
Etter merverdiavgiftsloven § 8-1 har registrerte næringsdrivende og offentlige virksomheter fradragsrett for inngående merverdiavgift. Oppføring av boliger for salg og utleie er imidlertid ikke avgiftspliktig og boligutvikler har derfor ikke fradragsrett for inngående merverdiavgift.
Næringsutvikler (oppføring kontorbygg osv) har normalt fradragsrett, men kan risikere å tape denne med mindre det inngås en justeringsavtale om overføring av justeringsplikt med kommunen.
Kommuner og andre offentlige virksomheter (men ikke staten) har kompensasjonsrett etter merverdiavgiftskompensasjonsloven. Det betyr at kommunen, ved utbygging av kommunal infrastruktur, kan få kompensert merverdiavgift knyttet til tiltak kommunen skal overta og eie. Kompensasjonsretten gjelder også der tiltakene er bekostet av privat utbygger.
Kommunens involvering er dermed viktig for å unngå at merverdiavgift knyttet til kommunale infrastrukturtiltak blir en endelig kostnad.
Handlingsalternativer
Utbygger har følgende handlingsalternativer:
- Ingen mva-avtale med kommunen inngås: Merverdiavgiften blir da en endelig kostnad.
- Anleggsbidragsmodellen: Kommunen påtar seg rollen som en byggherre (finansiert med anleggsbidrag fra utbygger) og merverdiavgift blir ikke endelig kostnad.
- Justeringsmodellen: Utbygger er byggherre, men det inngås en justeringsavtale med kommunen om overføring av justeringsrett eller justeringsplikt. Merverdiavgiften blir helt eller delvis ikke en endelig kostnad.
Anleggsbidragsmodellen
Anleggsbidragsmodellen kan illustreres med følgende eksempel:
Kommunen inngår avtale med entreprenør om bygging av det aktuelle tiltaket og mottar faktura på MNOK 5 inkl. mva. Kommunen krever kompensasjon for merverdiavgiften (MNOK 1) og mottar en kontantytelse fra utbygger på MNOK 4 netto, altså eksklusiv merverdiavgift. Merverdiavgiften blir i dette eksempelet ikke en endelig kostnad. Modellen har flere fordeler:
Merverdiavgiften blir ikke en kostnad for utbygger. Kostnaden løftes av etter hvert som den påløper, og det er en endelig avregning for partene. Modellen er gunstig for utbygger og reduserer behovet for binding av kapital.
Modellen krever ikke et løpende avtaleforhold mellom privat utbygger og kommunen etter ferdigstillelse. Modellen krever imidlertid aktiv involvering fra kommunen som byggherre, og innebærer en viss risiko for kommunen.
Justeringsmodellen
Justeringsmodellen fungerer slik:
Boligbygger inngår avtale med entreprenør om bygging av det aktuelle tiltaket og mottar faktura på MNOK 5 inkl. mva. Boligbygger har ikke fradragsrett for merverdiavgiften, men det kan inngås avtale om at boligbygger overfører såkalt justeringsrett til kommunen samtidig med overføring av tiltaket. Kommunen kan da over 10 år kreve tilbake hele mva.-beløpet som er betalt ved oppføringen, og beløpet utbetales til utbygger. Dette forutsetter en privatrettslig avtale med kommunen om dette. Det er en rekke formkrav i merverdiavgiftsregelverket knyttet til justeringsavtaler, i tillegg til den privatrettslige avtalen om utbetaling av merverdiavgift fra kommunen.
Det ovennevnte eksempelet er basert på boligutbygger, ikke næringsutvikler. For den som oppfører fast eiendom som næringsutvikler (kontorbygg mv), er utgangspunktet at man har fradragsrett for inngående merverdiavgift. Fradragsretten er imidlertid betinget, men dette kan løses med en avtale med kommunen, hvor kommunen overtar justeringsplikten i samsvar med merverdiavgiftsregelverket.
Oppsummering av modellene
Oppsummert vil anleggsbidragsmodellen normalt være mest gunstig for utbygger i prosjekter hvor utbygger ikke har fradragsrett, blant annet fordi det gir best likviditet. Justeringsmodellen er mest gunstig for begge parter i næringsprosjekter hvor utbygger har fradragsrett for inngående merverdiavgift, men ikke boligutvikler.
Trender
Vi ser at enkelte kommuner åpner for begge modeller. Trenden er likevel at justeringsmodellen blir foretrukket av kommunene for å redusere risiko og administrasjon. I Oslo er det nå åpnet for justeringsmodellen med enkelte særtrekk, blant annet at kommunen beholder en betydelig andel av merverdiavgiftsbeløpet (30 %), slik at utbygger kun får tilbake 70 %.
Vi nevner at dersom infrastrukturen skal overdras til staten, vil det ikke være mulig å inngå mva-avtale om justering, og merverdiavgiften vil kunne utgjøre en endelig kostnad.
Anbefaling
For eiendomsutvikleren er det sentralt å ha kjennskap til regelverket rundt merverdiavgift og avtaler knyttet til infrastruktur, da dette kan ha en betydelig effekt på lønnsomheten i prosjektet. Vi anbefaler blant annet at det tidlig i kjøps- og salgsprosessen av utviklingseiendom avklares hvilken modell den aktuelle kommunen tilbyr, og at det gjøres simuleringer av kostnader med og uten merverdiavgift knyttet til utbygging av det aktuelle tiltaket.
