Ny dom om grunneiers plikt til å overta bebyggelsen ved avvikling av tomtefeste

Når et festeforhold skal avvikles oppstår spørsmålet om hva som skal skje med bebyggelsen festeren har på tomten. Høyesterett har nylig behandlet spørsmålet om Oslo kommune som grunneier og bortfester har plikt til å overta et næringsbygg ved avvikling av et festeforhold.

næringseiendom

Utgangspunkt og problemstilling

Lovens utgangspunkt er klart: Når et festeforhold skal avvikles, har festeren både rett og plikt til å fjerne bebyggelsen han har på tomten. Grunneieren skal ha tomten tilbake slik den var da tomten ble festet bort.

Dette gjelder imidlertid ikke hvis fjerning av bebyggelsen medfører at verdier går til spille «i utrengsmål», som det heter i tomtefesteloven § 40. I så fall kan både festeren og grunneieren kreve at grunneieren skal overta bebyggelsen mot vederlag til festeren.

Siden rivningskostnadene som regel vil overstige verdien av materialene man får ut av rivning, er det i de fleste tilfeller ikke tvilsomt at fjerning av bebyggelsen innebærer et verdispille i lovens forstand. Det partene ofte er uenige om, er om verdispillet skjer «i utrengsmål». Det var også problemstillingen i saken for Høyesterett.

Saksforholdet

Saken gjaldt avvikling av et festeforhold til en tomt på om lag 7,5 mål i Groruddalen i Oslo. På tomten er det oppført et kombinert lager- og kontorbygg i to etasjer. Festeavtalen utløp i 2012. Festeren krevde at Oslo kommune måtte overta bygget fordi fjerning ville medføre at verdier gikk til spille i utrengsmål.

Oslo kommune ønsket ikke å overta bygget. Hovedbegrunnelsen var at tomten ligger i et område hvor det pågår planarbeid for videreutvikling og transformasjon. Det eksisterende bygget hadde etter kommunens syn ikke noen plass i en fremtidig omdannelse av området.

I tingretten ble kommunen frifunnet for kravet om å overta bygget, men i Borgarting lagmannsrett ble kommunen dømt til å overta bygget mot betaling av 12 millioner kroner. Oslo kommune påanket avgjørelsen til Høyesterett.

Høyesteretts vurdering og konklusjon

Høyesterett fremholdt at lovens unntak om at grunneieren kan pålegges å overta bebyggelsen hvis fjerning innebærer at verdier går til spille «i utrengsmål», må forstås ut fra et overordnet ønske om å unngå verditap, både av hensyn til partene og ut fra mer allmenne samfunnshensyn.

Høyesterett uttalte at vurderingen må ta utgangspunkt «i de individuelle partenes konkrete interesser». Vurderingen er ikke begrenset til økonomiske forhold, men også andre, ikke-økonomiske hensyn kan være relevante. Høyesterett eksemplifiserte dette ved å vise til at for en fester kan det være tale om «en bygning med affeksjonsverdi», mens for en offentlig bortfester som staten eller en kommune «kan overordnede samfunnsmessige hensyn veie tungt».

Vilkåret om at verdier ikke må gå til spille «i utrengsmål» ble sammenfattet slik: Lovens hovedregel – rydding av tomten – må danne utgangspunktet for vurderingen. Alle saklige interesser på begge sider må tas i betraktning og veies mot hverandre. Deretter må det vurderes om resultatet er urimelig for festeren og om grunneieren er «vel tjent» med å overta bygget.

Lagmannsretten hadde i sin vurdering lagt avgjørende vekt på hva «bortfestere flest» ville gjort med bygget, basert på hva som objektivt sett er det økonomisk fornuftige. Høyesterett mente denne interesseavveiningen var for snever. Lagmannsrettens avgjørelse ble derfor opphevet, og lagmannsretten må behandle spørsmålet på nytt ut fra de retningslinjene Høyesterett ga anvisning på.  

Konsekvenser av dommen for andre saker

Høyesterett har avklart at vurderingen av om fjerning av bygget vil innebære spill av verdier «i utrengsmål», ikke bare er en objektiv vurdering av hva «bortfestere flest» finner mest fornuftig å gjøre med bygget. Det skal foretas individuell og konkret vurdering av begge parters interesser, og vurderingen er ikke begrenset til økonomiske hensyn.

Dommen innebærer blant annet at grunneiers interesse i å omdanne eller transformere et større område til annen bruk, har betydning for om grunneieren må overta bygget. Høyesteretts dom illustrerer at dette hensynet særlig er aktuelt for offentlige bortfestere. Det kan imidlertid også tenkes at dette er relevant for en privat bortfester, for eksempel fordi tomten ligger i et større tomteområde som er planlagt utviklet til annet formål.

Dommen vil som nevnt også innebære at andre forhold enn de rent økonomiske vil spille inn. Festetidens lengde, bakgrunnen for avtaleforholdet og grunneierens uttalte forutsetning om annen bruk ved festetidens utløp, er forhold som Høyesterett uttrykkelig trakk frem som relevante. Konkret viste Høyesterett blant annet til at Oslo kommune i årene før festeavtalen utløp, flere ganger hadde varslet festeren om mulig annen bruk av området og opplyst at festeavtalen ikke ville bli forlenget. Dette viser at det kan ha betydning at grunneieren før festetiden utløper har markert overfor festeren at bebyggelsen må fjernes for å gjøre plass til endret bruk.

Høyesteretts presisering av at alle saklige interesser – på begge sider – må tas i betraktning, betyr i all enkelthet at en riktig anvendelse av loven forutsetter at det foretas en bred konkret helhetsvurdering for å avgjøre om grunneieren skal måtte pålegges å overta bebyggelsen når festeforholdet skal avvikles.