Saken kort oppsummert
Hovedspørsmålet var om byggetillatelsen hadde falt bort fordi byggeperioden hadde blitt svært lang, og arbeidet hadde vært stanset i flere perioder. Høyesterett uttalte:
«For å unngå at en tillatelse faller bort, må arbeidet først settes i gang, og deretter opprettholdes med et visst minimum av aktivitet. Det sentrale spørsmålet i saken her er hvor omfattende fremdrift som må kreves.»
Huseieren fikk i 2001 tillatelse til å bygge en enebolig med integrert garasje. Arbeidet startet i 2002, innenfor fristen på tre år etter at tillatelsen ble gitt.
Naboer og kommunen reagerte på treg fremdrift. Tomten fremstod lenge som en byggeplass, med steinhauger, materialer og anleggsmaskiner. Etter dialog mellom kommunen og huseier fra 2014 til 2017, vedtok kommunen at tomten skulle tilbakeføres til opprinnelig tilstand. Kommunen mente byggetillatelsen hadde falt bort fordi det kun var gjort grunnarbeider, og arbeidet hadde stått stille i lange perioder. Det ble ilagt tvangsmulkt, som ikke ble betalt.
For at kommunen skulle kunne kreve inn tvangsmulkten, måtte pålegget om retting og tvangsmulkt være gyldig.
Høyesteretts vurdering
Den sentrale lovbestemmelsen var plan- og bygningsloven 1985 § 65 (nå § 21-9).
For å kunne gripe inn ovenfor innbyggerne må kommunen ha et klart lovgrunnlag, i tråd med legalitetsprinsippet og Grunnloven § 113. I dommen drøftes kommunens lovgrunnlag.
Kommunen vant frem i tingretten og lagmannsretten, men Høyesterett ga huseieren medhold. Kommunens pålegg og tvangsmulkt ble kjent ugyldig.
En samlet Høyesterett kom i motsetning til lagmannsretten, til at plan- og bygningsloven ikke krever at byggetiltaket må gjennomføres «innen rimelig tid» for at tillatelsen ikke skal falle bort. Flertallet (tre mot to dommere) mente det er nok at det i løpet av to år utføres arbeid som gir et reelt bidrag til fremdriften. Stillstandsperioder over flere år kan ikke legges sammen, men skal vurderes ut fra en sammenhengende periode.
Hvorvidt aktivitetskravet er oppfylt, må vurderes konkret ut fra tiltakets art og omfang.
I denne saken mente retten at huseieren hadde gjort nok arbeid til å opprettholde tillatelsen.
Vi merker oss at Høyesterett i denne avgjørelsen går langt i å oppfordre lovgiver til å foreta en ny vurdering av regelverket og hvorvidt det bør innføres en fristbestemmelse. Høyesteretts mindretall kom til at huseierens arbeid i dette tilfellet var av en så begrenset karakter sett opp mot tiltaket som en helhet, at terskelen for aktivitetsplikt ikke var oppfylt.
Råd til byggherrer ved stans i byggearbeidene
Som byggherre og tiltakshaver er det viktig å vite at økte byggekostnader, konkurs eller ventetid hos entreprenører ikke gir grunnlag for å forlenge en dispensasjon eller byggetillatelse. Tillatelsen gjelder i tre år, og arbeidet må starte innen denne perioden. Etter oppstart kan ikke arbeidet stå stille i mer enn to år, som skal vurderes ut fra en sammenhengende periode.
Det er ikke nok å gjøre ubetydelige arbeider for å opprettholde fremdriften. Hvor mye fremdrift som kreves, varierer fra sak til sak og må vurderes ut fra tiltakets art og omfang.
Ta kontakt med oss i Hjorts eiendomsavdeling om du trenger bistand med konkrete vurderinger relatert til byggetillatelsen.
