Spørsmålet for Høyesterett var for det første om de generelle opplysningene gitt i forbindelse med salget i seg selv var tilstrekkelig grunnlag for å avskjære mangelsinnsigelser etter avhendingslova (avhl.) § 3-10 første ledd. For det andre var spørsmålet om disse opplysningene var tilstrekkelig konkrete til å utløse undersøkelsesplikt for kjøper etter avhl. § 3-10 andre ledd. Høyesterett svarte benektende på begge spørsmålene.
Regelverket og lovendringene
Utgangspunktet for vurderingen av om det foreligger en mangel er partenes avtale jf. avhl. § 3-1. Dersom avtalen ikke gir svar, kan den suppleres med en generell – såkalt «abstrakt» mangelsvurdering. Dette gjaldt også før, men er nå lovfestet i avhl. § 3-2. Bestemmelsen gir anvisning på at det foreligger en mangel dersom eiendommen ikke er i samsvar med det kjøper kunne forvente. I HR-2025-1749-A har Høyesterett presisert at det kun er kjøpers «berettigede forventninger» som er beskyttet. Det avgjørende er altså ikke hva kjøper faktisk forventet, men hva kjøper med rimelighet kunne forvente. Disse forventningene modifiseres videre av avhendingslovens § 3-10 om undersøkelsesplikt, takstrapporter og salgsdokumenter. Kjøper kan ikke gjøre gjeldende mangler om forhold han kjente eller burde kjent til.
Hvis selger holder tilbake eller gir uriktige opplysninger vil derimot en kjøper etter omstendighetene kunne påberope seg mangel etter avhl. § 3-7 og § 3-8 om opplysningsplikt.
Bare i tilfeller hvor hverken selger eller kjøper måtte kjenne til et forhold, vurderes mangelsspørsmålet etter avhl. § 3-2, jf. § 3-1.
I avhl. § 3-10 (1) er det nå videre lovfestet at kjøperen skal regnes for å være kjent med forhold som «går tydeleg fram» av tilstandsrapporten eller andre salgsdokumenter, uavhengig av om materialet er lest. En selger kan derfor begrense sitt mangelsansvar ved å gi uttømmende og tydelige opplysninger. Hensikten med denne endringen var å snu om på situasjonen, slik at en selger ikke lenger ville være tjent med å vite minst mulig om boligen.
Endringene medfører at selgeren i utgangspunktet nå er ansvarlig for alle skjulte feil og mangler ned til egenandelen. Dette gjør at kjøpers stilling er betydelig styrket sammenlignet med tidligere. Samtidig er det slik at grensene for undersøkelsesplikten har aktualisert seg i særlig grad. Disse rammene og grensene har Høyesterett nå har forsøkt å avklare.
Høyesteretts vurdering – de rettslige utgangspunktene
Avhendingsloven § 3-10 første ledd – kunnskapskriteriet
Høyesterett vurderte først spørsmålet om kjøperens kunnskap må gjelde selve mangelen, eller om det kan være tilstrekkelig å ha kjennskap til opplysninger som indikerer en risiko for mangel – såkalte risikoopplysninger. Etter en gjennomgang av forarbeidene uttaler Høyesterett i avsnitt 60 at kjennskap til risiko ikke vil være tilstrekkelig for å avskjære en mangelsinnsigelse. Dette vil i stedet inngå som et moment i den abstrakte mangelsvurderingen etter avhl. § 3-2 første ledd.
Høyesterett presiserer videre i avsnitt 61 at dersom dette er tilfellet – altså at en kjøper kun har fått risikoopplysninger – bør spørsmålet om det er grunnlag for å avskjære mangelsinnsigelsen, bero på om hvorvidt undersøkelsesplikten er overholdt.
Som nevnt er utgangspunktet etter avhendingsloven nå at det må legges til grunn at en kjøper er kjent med opplysninger så fremt disse er gitt på en tydelig måte. Høyesterett uttaler at selv om dette er tilfellet, er det ikke uten videre slik at dette gir grunnlag for å avskjære en mangelsinnsigelse etter
§ 3-10 første ledd. I avsnitt 65 uttaler Høyesterett at det må «vurderes konkret hvilke slutninger som kan trekkes fra opplysningene som selgeren har gitt». Dersom opplysningene ikke er tilstrekkelig tydelige til å konkludere med at kjøper var kjent eller måtte være kjent med disse, vil opplysningene inngå i den abstrakte mangelsvurderingen etter avhl. § 3-2.
Høyesterett legger til grunn et sterkt vern for forbrukere, i samsvar med forutsetningene i lovforslaget. Høyesterett er opptatt av at lovendringen skal ha en realitet.
Avhendingsloven § 3-10 andre ledd – undersøkelsesplikten
I relasjon til undersøkelsesplikten i § 3-10 andre ledd uttaler Høyesterett innledningsvis i avsnitt 68 at kjøperen ikke har «en generell og ubetinget plikt til å undersøke boligen før avtaleinngåelse». Retten begrunner dette med at selgerens opplysningsplikt er det primære. Det er først etter overtakelsen at en omfattende undersøkelsesplikt inntrer jf. avhl. § 4-9.
Videre uttaler Høyesterett at den som kjøper en bolig usett, ikke bør kunne påberope seg som mangel, noe han eller hun burde ha blitt kjent med under visning. I avsnitt 73 uttaler Høyesterett at i «utgangspunktet kreves det kun en vanlig, aktsom besiktigelse i samsvar med god skikk og bruk». Undersøkelsesplikten er kun begrenset til det som er mulig å gjennomgå på visning, og det er ikke nødvendig med bistand fra sakkyndig.
Dersom kjøper skal ha en plikt til å undersøke forhold utover dette, må det fremgå hva som skal undersøkes, og hvorfor jf. dommens avsnitt 74. Kort forklart vil ikke helt generelle og standardiserte oppfordringer til undersøkelser som er vanlig å innta i salgsprospekter, utløse en særskilt undersøkelsesplikt med den følge at en mangelsinnsigelse går tapt. Høyesterett uttaler at en slik plikt vil kunne åpne for en omgåelse av den risikofordelingen som lovgiver la opp til.
Særlig interessant er uttalelsen i avsnitt 76:
