Når er utleieinntekt skattepliktig ved utleie av egen bolig?

Ved utleie bør man imidlertid sette seg godt inn i regelverket for beskatning av inntektene. Dette for å unngå uheldige overraskelser i ettertid, men også fordi at skillet mellom skattefritak og skatteplikt kan være vanskelig å trekke.

Skatt ved utleie

Som utgangspunkt er all inntekt skattepliktig, herunder også utleieinntekt. Skatteloven § 7-2 regulerer likevel for visse tilfeller skattefritak for utleieinntekt fra egen bolig, som denne artikkelen i korte trekk tar for seg.

Utleieinntektene må være fra «egen bolig»

Begrepet «egen bolig» omfatter skattyters faste bopel, dvs. den boligen som er skattyters hjem. Hvorvidt skattyter er folkeregistret på adressen er ikke utslagsgivende, det avgjørende er den faktiske bruken av boligen.

Eier skattyter flere boliger og også oppholder seg i flere, så kan det være vanskelig å avgjøre hvilken bolig som er skattyters hjem. Som hovedregel er da den boligen hvor skattyter er folkeregistret å anse som skattyters hjem, og dermed «egen bolig».

Et praktisk eksempel er derimot skattytere som oppholder seg i en bolig utenfor hjemmet grunnet pendling til arbeid. Den boligen som i hovedsak benyttes under arbeidsforholdet vil da ikke være å anse som «egen bolig» i denne sammenheng, men som en pendlerbolig.

Skulle skattyter havne på institusjon i kortere eller lengre perioder, eksempelvis på sykehjem, vil fremdeles den boligen vedkommende bodde i før institusjonsoppholdet være å anse som «egen bolig», under forutsetning av at det ikke skjer endringer i bostedsforholdene utenfor institusjonen i løpet av institusjonsoppholdet som gjør det naturlig å regne vedkommende som bosatt et annet sted.

Utleieforholdets varighet er av betydning for skatteplikten

Dersom varigheten på leieforholdet er kortere enn 30 dager (korttidsutleie), følger det av den såkalte sjablongregelen at 85 prosent av utleieinntektene, som overstiger kr 10 000 per år, er skattepliktige.

Har derimot leieforholdet en sammenhengende varighet på minst 30 dager (langtidsutleie), vil utleieinntekten være unntatt skatteplikt under et av alternativene som beskrives under.

1. Minst halvparten av boligen benyttes til egen bruk, regnet etter utleieverdien

En sammenligning av størrelsen på det arealet som leies ut og det arealet som eieren selv disponerer gir veiledning for skatteplikten, men er ikke avgjørende. Begrepet «utleieverdien» sikter til markedsverdien av arealet, ut fra det formålet arealene brukes til. Utleieverdien skal vurderes ut fra faktisk bruk – det skal for eksempel ikke tas hensyn til at en leilighet som brukes til familiebolig kunne vært leid ut til en annen pris som hybler.

I mange tilfeller bor eier og leietaker i samme leilighet, hvor de disponerer hvert sitt soverom og deler fellesarealer. Da må også fellesarealene tas i betraktning. Er det snakk om en leilighet med tre like soverom, hvor to av soverommene er utleid, må utleieverdien av de to soverommene med tilgang til fellesarealer sammenlignes med utleieverdien av et soverom med tilgang til fellesarealer. I dette eksemplet ville utleieinntekten vært skattepliktig.

2. Hele eller en større del av boligen leies ut for inntil 20 000 kroner i inntektsåret

Med «en større del» menes mer enn halvparten av utleieverdien av boligen. Beløpsgrensen på kr 20 000 omfatter kun leieinntekter fra den perioden av et inntektsår hvor hele eller en større del av boligen er utleid. Dersom grensen på kr 20 000 i denne perioden blir overskredet er samtlige leieinntekter skattepliktige, da også de leieinntektene som skriver seg fra en periode hvor boligen har vært langtidsutleid i mindre omfang.

Ved vurderingen av om beløpsgrensen for skattefritak ved langtidsutleie er nådd, skal både inntekt ved langtidsutleie og ved korttidsutleie tas med i beregningen. Denne situasjonen kan illustreres ved følgende eksempel, som gjelder en kombinasjon av ulike leieforhold:

I en ikke-seksjonert tomannsbolig leies den ene halvparten, som utgjør mindre enn halvparten av utleieverdien, ut til kr 10 000 i måneden gjennom hele året. Dette er i utgangspunktet skattefrie inntekter. I juli leier også utleier ut et soverom i egen halvdel til kr 6 000 (31 dager – langtidsutleie). Dette medfører at verdien av utleid areal denne måneden blir større enn utleieverdien av det arealet eieren selv disponerer. Utleieinntektene vil likevel være unntatt beskatning, ettersom at den totale inntekten hvor en «større del» av boligen er utleid utgjør kr 16 000.

Leies det ekstra soverommet også ut i august, i to perioder på 14 dager hver (korttidsutleie), som samlet gir en inntekt på kr 11 000 – så vil inntekten i juli og august, hvor en «større del» av boligen leies ut, være på til sammen kr 37 000. Dette innebærer at utleieinntekten i juli og august sammenlagt overstiger beløpsgrensen på kr 20 000. Dette medfører at hele utleieinntekten skal beskattes, også inntekter som skriver seg fra den delen av året hvor mindre enn halvparten av boligen, beregnet etter utleieverdien, ble utleid. Ved utregning av skatten skal korttidsutleien imidlertid skattlegges under sjablongregelen, som vil si at kr 10 000 er skattefri inntekt mens 85 prosent av de overskytende kr 1 000 er skattepliktig inntekt.

Skattefritak gjelder likevel ikke for flermannsboliger eller ved utleievirksomhet

Selv om utleieinntekten i utgangspunktet er fritatt for skatteplikt etter overnevnte regler er inntekten likevel skattepliktig ved utleie av flermannsbolig, eller når utleie av egen bolig er å anse som virksomhet.

En flermannsbolig er ifølge forarbeidene en bolig med tre eller flere familieleiligheter, samt en boligeiendom med to familieleiligheter og en selvstendig hybelleilighet. Sistnevnte er en boenhet med egen låsbar inngang og eget toalett.

Hvorvidt utleien er å anse som «virksomhet» beror på en konkret vurdering, hvor særlig omfanget og varigheten av utleien står sentralt. Som en tommelfingerregel, vil likevel skattefri langtidsutleie av egen bolig sjeldent anses som virksomhet. Størst praktisk betydning har virksomhetsunntaket ved korttidsutleie. Typisk vil omfattende korttidsutleie, for eksempel gjennom plattformer som Airbnb, kunne falle inn under virksomhetsbegrepet.

Er utleien er å anse som virksomhet, gis det, i likhet med skattepliktig inntekt fra langtidsutleie, fradrag for kostnader forbundet med utleien. Sjablongregelen for korttidsutleie (85-prosentregelen) får dermed ikke anvendelse.