Sveinung O. Flaaten

Fjerning av krav om skorstein i småhus har ikke bare et klimaaspekt, men også et sikkerhets- og beredskapsaspekt, understreker Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap (DSB) i sin høringsuttalelse til forslaget fra Direktoratet for byggkvalitet (DIBK) om å fjerne kravet i byggteknisk forskrift om skorstein.

Ofte er det råtomtverdien som får mest fokus og skaper mest strid i tvister om festeavgiftsregulering, men det er egentlig renten som er den mest «følsomme» faktor av de to faktorer og som gir store umiddelbare utslag når det gjelder festeavgiftens størrelse.

Buskerud tingretts avgjørelse fra 21. september 2021 i en sak om landbruksunntaket, hvor grunneieren fikk medhold i en tvist om innløsning av en festetomt for av hytte, er prinsipielt viktig. Man møter ofte den anførsel fra festersiden at hvis det på en landbrukseiendom ikke har næringsinntekter i de tre siste årene før innløsningskravet ble fremsatt, så kan ikke landbruksunntaket påberopes av bortfesteren. Dette var Buskerud tingrett ikke enig i og fant på grunnlag av en samlet vurdering av eiendommen at «selv om skogen ikke ble avvirket de tre siste årene før innløsningskravet ble fremsatt, så drives det i dag landbruksvirksomhet på eiendommen, og at den har et inntektspotensiale fremover».

Landbruksunntaket har vært under et politisk press de senere år og vil ganske klart bli en valgkampsak i høstens stortingsvalg.

Bortfester (grunneier) kan som kjent motsette seg krav fra fester om innløsning av festetomt til fritidshus hvis tomten tilhører en landbrukseiendom og landbrukseiendommen oppfyller nærmere angitte krav i tomtefesteloven og tomtefesteforskriften. Rekkevidden av dette såkalte landbruksunntaket er blitt øket siden unntaket først ble innført under Stortingets behandling av vår første tomtefestelov i 1975. Ved den siste revisjonen av lov og forskrift i 2006 uttaler Justisdepartementet i høringsbrevet og i Ot.prp.nr.78 (2005-2006) at denne revisjonen vil «gjere at ein relativt liten del av landbrukseigedomane ikkje vil kunne påberope landbruksunntaket».

Verdsettelse av tomten ved festeavgiftsregulering eller ved innløsning av festeforholdet gjøres ofte unødvendig komplisert og baseres ofte også på et uriktig resonnement. Mange vil kjenne igjen den betraktning at en tomt er mindre verdt, og at verdsettelsen av en festetomt er vanskelig, fordi den er bortfestet og dermed båndlagt ved festekontrakten. Dette er imidlertid et direkte uriktig resonnement.

Borgarting lagmannsretts overskjønn i saken LB-2017-163339 utlegges gjennomgående for å være en avgjørelse som innebærer at hvis det er avtalt konsumprisindeksregulering av festeavgiften gjennom festetiden, så må slik regulering også gjelde i forbindelse av selve forlengelsen av festeforholdet ved utløpet av avtalt festetid, hvis det i festekontrakten er avtalt rett for fester til å kreve forlengelse og det ikke spesifikt er avtalt hvordan festeavgiften skal reguleres i anledning forlengelsen. Dette er imidlertid å gi nevnte overskjønn en altfor generell virkning

Hytteeiere som fester tomt har rett til å motregne foreldede krav på tilbakebetaling av eventuell ulovlig innfestingsavgift, mot sine fremtidige betalingsforpliktelser knyttet til løpende festeavgift. Dette slår Gulating lagmannsrett fast i en nylig avsagt dom (LG-2020-34988).

Verdsettelse av tomten ved festeavgiftsregulering eller ved innløsning av festeforholdet gjøres ofte unødvendig komplisert og baseres ofte også på et uriktig resonnement. Mange vil kjenne igjen den betraktning at en tomt er mindre verdt, og at verdsettelsen av en festetomt er vanskelig, fordi den er bortfestet og dermed båndlagt ved festekontrakten. Dette er imidlertid et direkte uriktig resonnement.

Det er viktig at forlengelse av festeforholdet ved utløpet av avtalt festetid formaliseres på en måte som ikke unødvendig legger grunnlag for fremtidige rettstvister.

Kommersielle utleieboliger omfattes ikke av tomtefestelovens særskilte regler om forbrukerbeskyttelse.

Oslo tingrett slo fast i en sak som Hjortadvokat Sveinung O. Flaaten nylig prosederte for grunneieren, at ny festeavgift ved forlengelse av festeforholdet måtte settes høyere enn tomtefestelovens maksimalbeløp for å unngå brudd på eiendomsvernet i Den europeiske menneskerettskonvensjonen (EMK TP1-1). Oslo tingrett bemerker videre at tilsidesettelse av maksimalbeløpet ikke bare kan forbeholdes «ekstraordinære tilfeller», selv om dette er uttalt i forarbeidene til lovendringen fra 2015.