Sveinung O. Flaaten

Landbruksunntaket har vært under et politisk press de senere år og vil ganske klart bli en valgkampsak i høstens stortingsvalg.

Bortfester (grunneier) kan som kjent motsette seg krav fra fester om innløsning av festetomt til fritidshus hvis tomten tilhører en landbrukseiendom og landbrukseiendommen oppfyller nærmere angitte krav i tomtefesteloven og tomtefesteforskriften. Rekkevidden av dette såkalte landbruksunntaket er blitt øket siden unntaket først ble innført under Stortingets behandling av vår første tomtefestelov i 1975. Ved den siste revisjonen av lov og forskrift i 2006 uttaler Justisdepartementet i høringsbrevet og i Ot.prp.nr.78 (2005-2006) at denne revisjonen vil «gjere at ein relativt liten del av landbrukseigedomane ikkje vil kunne påberope landbruksunntaket».

Verdsettelse av tomten ved festeavgiftsregulering eller ved innløsning av festeforholdet gjøres ofte unødvendig komplisert og baseres ofte også på et uriktig resonnement. Mange vil kjenne igjen den betraktning at en tomt er mindre verdt, og at verdsettelsen av en festetomt er vanskelig, fordi den er bortfestet og dermed båndlagt ved festekontrakten. Dette er imidlertid et direkte uriktig resonnement.

Borgarting lagmannsretts overskjønn i saken LB-2017-163339 utlegges gjennomgående for å være en avgjørelse som innebærer at hvis det er avtalt konsumprisindeksregulering av festeavgiften gjennom festetiden, så må slik regulering også gjelde i forbindelse av selve forlengelsen av festeforholdet ved utløpet av avtalt festetid, hvis det i festekontrakten er avtalt rett for fester til å kreve forlengelse og det ikke spesifikt er avtalt hvordan festeavgiften skal reguleres i anledning forlengelsen. Dette er imidlertid å gi nevnte overskjønn en altfor generell virkning

Hytteeiere som fester tomt har rett til å motregne foreldede krav på tilbakebetaling av eventuell ulovlig innfestingsavgift, mot sine fremtidige betalingsforpliktelser knyttet til løpende festeavgift. Dette slår Gulating lagmannsrett fast i en nylig avsagt dom (LG-2020-34988).

Verdsettelse av tomten ved festeavgiftsregulering eller ved innløsning av festeforholdet gjøres ofte unødvendig komplisert og baseres ofte også på et uriktig resonnement. Mange vil kjenne igjen den betraktning at en tomt er mindre verdt, og at verdsettelsen av en festetomt er vanskelig, fordi den er bortfestet og dermed båndlagt ved festekontrakten. Dette er imidlertid et direkte uriktig resonnement.

Det er viktig at forlengelse av festeforholdet ved utløpet av avtalt festetid formaliseres på en måte som ikke unødvendig legger grunnlag for fremtidige rettstvister.

Kommersielle utleieboliger omfattes ikke av tomtefestelovens særskilte regler om forbrukerbeskyttelse.

Oslo tingrett slo fast i en sak som Hjort-advokatene Sveinung O. Flaaten og Christopher B. Eriksen nylig prosederte for grunneieren, at ny festeavgift ved forlengelse av festeforholdet måtte settes høyere enn tomtefestelovens maksimalbeløp for å unngå brudd på eiendomsvernet i Den europeiske menneskerettskonvensjonen (EMK TP1-1). Oslo tingrett bemerker videre at tilsidesettelse av maksimalbeløpet ikke bare kan forbeholdes «ekstraordinære tilfeller», selv om dette er uttalt i forarbeidene til lovendringen fra 2015.

Fire dommere er inhabile når Høyesterett i september skal avgjøre om det strenge kravet i tomtefesteloven til såkalt «tvillaus» avtale for å kunne tomteverdiregulere festeavgiften, krenker eiendomsvernet i Den europeiske menneskerettskonvensjonen (EMK TP1-1), sier advokat Sveinung O. Flaaten i Advokatfirmaet Hjort DA.

Tomtefestedom: Oslo tingrett slår i en fersk dom fast at grunneier Morten Bøvre fikk sitt eiendomsvern i Den europeiske menneskerettskonvensjonen krenket i 2007 da tomtefesteloven satte til side hans avtalte rett til å regulere festeavgiften på grunnlag av tomteverdi. Advokat Sveinung O. Flaaten i Advokatfirmaet Hjort DA prosederte saken for Bøvre.

Høyesterett har enstemmig i sin storkammerdom 22. april 2015 slått fast at rettstilstanden etter Bøvre-dommen i 2007 ikke kan opprettholdes, sier advokat Sveinung O. Flaaten.