Eiendomsskatt på næringseiendom – pass på klagefristen!

Fristen for kommunen til å utskrive eiendomsskatt utløp 1. mars 2017. Skattetaksten danner grunnlag for skattenivået i hele takstperioden på 10 år, og feil ved takstvedtaket vil derfor ha konsekvenser langt frem i tid. Fristen for å klage er innen seks uker etter kunngjøringen av eiendomsskattelisten eller dagen skatteseddelen ble sendt. Skattytere bør derfor snarlig vurdere om klageretten skal benyttes.

531918798

I Oslo må et eiendomsskattevedtak være påklaget for å prøves for domstolene. Søksmålsfristen er seks måneder fra utskrivingsvedtaket eller vedtak i klagesaken.

«Objektivisert omsetningsverdi»

Eiendomsskattegrunnlaget skal fastsettes til eiendommens objektiviserte omsetningsverdi. For næringseiendom brukes normalt en avkastningsverdimetode, dvs. en beregning basert på neddiskontering av objektiviserte fremtidige leieinntekter til nåverdi.

Det tas ikke hensyn til den aktuelle eierens utnyttelse av eiendommen. Har f.eks. eieren inngått langsiktige leie­kontrakter på et tidspunkt hvor leieprisene var lavere enn på takseringstidspunktet, vil eiendomsskattetaksten være høyere enn den aktuelle eiers avkastning gir grunnlag for. Takseringen skal baseres på markedsleien på takseringstidspunktet.

Bruk av sjabloner og detaljerte retningslinjer

Finansdepartementet og Høyesterett har godtatt at kommunene bruker sjabloner for å finne frem til eiendommens objektiviserte omsetningsverdi. En verdsettelse ut fra sjabloner kan likevel være ugyldig hvis den gir en høyere verdi enn den objektiviserte omsetningsverdien, eller hvis den leder til usaklig forskjellsbehandling mellom eiendommer innen samme kommune.

Kommunene vil ofte fastsette retningslinjer for utskriving av eiendomsskatt. I Oslo ble det den 10. juni 2016 gitt utfyllende retningslinjer for sjablonmessig takseringen av næringseiendommer. Det er her gitt detaljerte regler for hvilken kvadratmeterpris som skal benyttes ved takseringen for ulike eiendomstyper i ulike geografiske soner. Videre gis det anvisning på at det skal skje befaring og at det skal foretas en justering med en korreksjonsfaktor dersom det er grunnlag for det.

Kontroller eiendomskattetaksten

Taksten sendes sammen med eiendomsskatteseddelen. Der vil det fremgå hvordan eiendommen er taksert. I Oslo vil det angis antall kvadratmeter, type næringseiendom, hvilken sone eiendommen er plassert i og hvilke korreksjonsfaktorer som er benyttet mv.

Når taksten mottas, bør det vurderes om det faktiske grunnlaget for taksten er korrekt, herunder:

  • Om antall kvadratmeter er korrekt.
  • Om eiendomstypen er riktig klassifisert. Det tas utgangspunkt i eiendommens matrikkelnummer, men den faktiske bruken er avgjørende. Benyttes eiendommen til flere formål, skal takseringen skje forholdsmessig etter areal på de aktuelle brukstypene.
  • Om vurderingen av byggets tilstand og beliggenhet er korrekt. Dette har betydning for bruk av justeringsfaktorene. Ved vurderingen er det særlige forhold som f.eks. støyproblemer, byggets utvendige vedlikehold, nærhet til kommunikasjonsknutepunkt og lokalisering innenfor den aktuelle sone, kan tilsi bruk av korreksjonsfaktor.

Den enkelte eier får opplyst hvilke justeringsfaktorer som er benyttet på egen eiendom, men ikke opplyst hvilke justeringsfaktorer som er benyttet på andre eiendommer. Det er derfor vanskelig å kontrollere om hensynet til likebehandling er ivaretatt.

  • Om det er festetomt skal dette hensyntas ved eiendomsskattetakseringen.

Dersom det er lagt uriktig faktum til grunn for vedtaket eller hensynet til likebehandling ikke er tilstrekkelig ivaretatt, og dette har hatt betydning for eiendomsskattetaksten, er vedtaket ugyldig.

Mange mener at eiendomsskattetaksten overstiger eiendommens omsetningsverdi. Dette er i seg selv ikke tilstrekkelig til at vedtaket er ugyldig, men kan være en indikasjon på at justeringsfaktorene er anvendt uriktig.

Klage innenfor fristen

Eiendomsskattetaksten danner grunnlag for eiendomsskatten i hele takstperioden på 10 år. Feil ved takstvedtaket vil derfor ha konsekvenser langt frem i tid. Er det lagt et uriktig faktum til grunn for eiendomsskattetaksten eller foreligger usaklig forskjellsbehandling, bør vedtaket påklages.

Klage over taksten kan fremmes hvert år i forbindelse med utskrivingen. Det er likevel ikke adgang til å klage over taksten dersom man tidligere har klaget over samme grunnlag. Det er uklart hva som ligger i denne begrensningen. For å unngå at klagemulighetene blir forspilt, er det derfor viktig at det gjøres et grundig arbeid i forbindelse med klagen.

Fører ikke klagen frem og man ønsker at domstolene skal prøve spørsmålet, må det tas ut stevning i det vedtaket som er påklagd. Har skattyter «brukt opp klageretten», kan vedtaket ikke prøves av domstolene.